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2022/09/01

空家は更地にして売却するべき?固定資産税が高くなるの?

両親から相続した空き家は放置しておくと維持費や固定資産税が発生するので、一層のこと更地にしてしまおう!とお考えですか?

ちょっと待って下さい!空き家を解体して更地にすると固定資産税の負担が余計に大きくなるるので要注意です。今回は更地の固定資産税が高い理由と空き家の活用法をご紹介します。

空き家を更地にすると固定資産税が高くなる理由

固定資産税は毎年1月1日時点で土地や建物を保有している人が支払う税金、都市計画税は自治体が定める市街化区域に不動産を持つ人が支払う税金のことです。

空き家でも支払いの義務が発生し、空き家を解体して更地にすると土地にかかる固定資産税が6倍も高くなり、都市計画税は3倍高くなりますので、税金の負担が大きくなります。

更地にするとは、建物や建築物などの建物をなくしてまっさらな状態にすることです。空き地を更地にすると建物がなくなるので、税金が安くなると思ってしまいがちですが要注意。

建物が建っている土地は「住宅用地特例」が適用され、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3までに減税されますが、更地にすると減税制度の特例が適用されないので高額になるのです。

建物分の固定資産税はなくなりますが、更地にすると建物が残っている時と比べて固定資産税額がが3倍以上も高くなるので、結果的に税金の負担は大きくなってしまうというわけです。

※固定資産税評価額は3年毎に見直しされ、評価に基づき固定資産税が決定します。

固定資産税額と都市計画税の算出方法

固定資産税額の算出方法は以下になります。

土地: 課税標準額✕標準税率1.4%
家屋: 課税台帳に登録されている価格✕標準税率1.4%

課税標準額は課税台帳に登録されている価格と同じです。

都市計画税の算出方法は以下になります。

土地:課税標準額×0.3%(上限)

固定資産税額と都市計画税には「住宅用地の軽減措置特例」という減税措置が適用されます。誰も住んでいない空き家でも適用されます。そして、固定資産税の納税通知書は各自治体から4月、5月頃に送られてきますので、指定された各期の納付期限までに納める必要があります。

空き家を放置すると土地の固定資産税が高くなる

空き家には誰も住んでいないから、そのまま放置すれば固定資産税も安くなるかな…とお考えの方も要注意です。空き家を放置すると土地の固定資産税が高くなる場合があります。

空き家をそのまま放置すると災害や老朽によって建物の倒壊リスクや危険性が高まりますので「空き家対策特別措置法」に基づいて、自治体に「特定空き家」に指定されます。

この措置は自治体が空き家を減らす目的で制定した政策ですので、「特定空き家」になると減税措置は適用されず、建物の固定資産税と土地の固定資産税が6倍に膨れ上がります。

特定空き家に指定されるまでには調査を経て助言や指導、固定資産税の減免措置が除外される勧告があります。命令に応じないと50万円以下の罰金が課せられます。

固定資産税を無駄に払わないために、空き家を放置したり、更地にするのではなく、特定空き家に指定されないように今後の活用法を考えていきましょう。

空き家のおすすめの活用法

では、誰も住む予定がない空き家はどうやって活用すればよいでしょうか。

リノベーションして賃貸物件として出す

リフォーム会社に相談して、空き家をリノベーションして賃貸物件にして出したり、需要がある場合は民宿やゲストハウスにする方法があります。

リフォーム費用は50万円以上はかかりますが、外壁塗装や内装リフォームによっては買主が早く見つかることもあるでしょう。

アパート賃貸経営する

賃貸需要があるエリアの場合は、空き家を解体してアパートにして賃貸経営をする方法がおすすめです。ただし、地方・過疎地域は賃貸需要が低く、収益が見込めない可能性があります。

周辺に賃貸の需要があるか調べて、アパートの需要が高いと分かれば、アパート賃貸経営をする価値がありますので検討するとよいでしょう。

解体せずに中古物件として売却する

リフォームしたり、建物を建築したり、お金がかけられない場合は、空き家を解体せずにそのまま中古物件として売却する方法が適しています。解体しなければ余計な固定資産税が抑えられます。

今にも壊れそうなほど老朽化している場合は一般媒介契約で仲介業者に売却を依頼をすると早く買い手を見つけてもらえるかもしれません。

まとめ

誰も住んでいない空き家を所有しているだけで税金の負担がありますが、固定資産税額の1/6を減税する措置を受けている現状を忘れてはなりません。

もし空き家を更地にしてしまうと建物がなくなり、納税額は急激に跳ね上がりますので、税負担は重くなり、税金の滞納や財産の差し押さえのリスクも高まりますので注意が必要です。

空き家の活用法はアパート・マンション経営、駐車場経営のほか、民宿・ゲストハウスなどにリフォームしたり、そのまま中古物件に出す選択肢もありますので検討してみましょう。

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