広島市で不動産投資におけるリフォーム費用は高額になりますので、修繕費として全額経費にすることができるのか気になるところです。

結論から申し上げますと、不動産投資のリフォーム費用を経費として計上可能ですが、内容によっては全額経費計上できないケースもありますので、この記事で詳しくみていきましょう。

修繕費に該当する費用は経費計上できる

基本的に建物の経年劣化や自然消耗による修繕、新しい設備を導入する目的の場合、リフォーム費用はオーナーがすべて負担することになります。ただし、借主の明らかな過失によってたばこのヤニ汚れや焦げ跡が付き、修繕が必要になった場合は修繕費を借主に請求することができます。

修繕費とは建物や設備の維持、原状回復のためにかかった建物や設備などの修繕の費用のことをいい、毎年発生する費用と大規模修繕があります。

以下に該当する修繕費は、支出した年の確定申告の際に全額その年に経費計上することができますので、税金の負担が減るメリットがあります。

リフォームの金額が20万円未満の場合とおおむね3年以内の周期で行われているリフォームの場合も修繕費として計上可能です。

引用：国税庁「​​No.5402 修繕費とならないものの判定」

修繕費に該当しないリフォーム費用

例えば、設備をグレードアップさせるもの、建物の価値を向上させる目的のリフォーム費用の場合、修繕費として計上できません。

以下のようなリフォームは修繕費ではなく、資本的支出に該当します。

・建物に避難用の階段を取り付ける工事
・間取りを変更する工事
・新しく防犯カメラやオートロックを設置する工事
・壁をモルタルからタイルに張り替える工事
・バリアフリー工事

リフォーム費用が修繕費に該当するかの判断基準

リフォーム費用が修繕費に該当するか、資本的支出になるか判断基準は以下の3つのポイントがあります。

当てはまる場合は修繕費となり、経費に計上できますが、それ以外は資本的支出と判断し、経費に計上することができません。※目安となりますので、正しい判断は専門家にご相談ください。

修繕費として経費計上できるリフォームの例
・外壁塗装工事
定期的に実施する必要性のある工事

※外壁塗装に以前よりもグレードが高い塗料を使用した場合、建物の価値を高める目的と判断され、資本的支出に該当する可能性があります。

・クロスの張り替え
原状回復のためのリフォーム
退去による原状回復

※特別な効果がある壁紙に変更した場合は、資本的支出になります。

・キッチンの入れ替え
老朽化や故障による入れ替えリフォーム

※グレードアップする工事は資本的支出になります。

・給湯器の入れ替え
老朽化によってガス給湯器を入れ替え
故障や定期的な入れ替え

※機能をグレードアップすると資本的支出になります。

トイレ工事
故障や老朽化によるトイレ交換の工事

※従来よりもグレードアップした場合、資本的支出に該当します。

修繕費を経費計上する時の注意点

リフォームした年に全額経費計上するといつも節税になるわけではなく、リフォームした年の所得が少なく、翌年以降の所得が多くなる場合は、減価償却費で計上したほうが節税効果が高い可能性もあります。

多くのリフォームが必要になり、支出が高額になった場合は、経費計上したとしても高い節税効果が見込めませんので、減価償却費で計上し、翌年以降に高い節税効果を得た方が良いでしょう。

そして、本来資本的支出であるのに意図的に修繕費として処理した場合、万が一、税務署に指摘されると「過少申告加算税」を徴収されるリスクがあるので注意が必要です。

参照：広島市｜第２章　事業所税の内容

広島市の不動産投資でリフォーム費用を抑える方法

リフォーム費用を抑えるには定期なメンテナンスを実施して、設備や建物の劣化対策に備えて、リフォームが必要な時は閑散期に業者に依頼することをおすすめします。

リフォーム費用が高額で資金が不足した場合は、金融機関のリフォーム融資またはアパートリフォームローンなどを検討してみましょう。

まとめ

今回は、広島市で不動産投資におけるリフォーム費用は全額経費にできるか見ていきました。

基本的に現状回復であれば形式基準を超える金額でも、修繕費として計上することができます。減価償却ではなく一括で経費計上できれば節税になりますので、参考にしてみてください。

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