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2022/09/15

私道の共有持分とは?権利関係について解説!

私道は基本的に私道の所有者または私道の所有者が通行を認めた人だけが利用でき、私道に接する物件を売買する際には、私道持分がトラブルに発展することがあります。私道持分がない土地は、ガスや水道などの工事する際に私道持分権者の許可が必要になり、売買に時間と手間がかかる点にも注意が必要です。

そこで今回は、私道の共有持分について、権利関係や義務に関する説明をしていきます。

私道持分とは?

私道持分とは、道路に複数の物件が面している際に、私道に接しているすべての住民が道路を利用できるように、私道の所有権を分配した所有権です。私道は私道所有者または私道の所有者が通行を認めた人だけが利用できますが、私道に面している物件を所有している全員が私道持分を有すれば、道路を通行できるようになります。

道路には私道と行動があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

私道とは?・個人が所有または共有している
・維持管理の費用負担は個人
・道路交通法が適用されない
・交通する目的で使用されている
・建築基準法で道路の幅は最低4m必要としている
・建築物の敷地は建築基準法の道路に2m以上接する必要がある

私道は個人が所有や共有している土地を道路の形状に開発して、通行の目的に使用されます。
上記の接道義務を果たしていない敷地には建物の再建築ができません。

公道とは?・国、都道府県、市町村が設置した道路
・自治体が所有、管理している
・維持管理の費用負担は自治体
・道路交通法が適用される

私道の持分を共有している場合の権利関係

分譲地には道路を囲むように複数の家が建ち、中央にある道路の所有者を全員で共有しているケースがあります。中央にある道路は共有者としての使用収益権があるため所有者全員が道路を使用することができます。同時に他の共有者の権利を不当に侵害しない義務を負います。

例えば、水道管などの設置に掘削が必要な場合は、所有者の同意が必要になりますので、事前に私道の共有者と通行権や地役権などを締結し、道路を通行できるようしておきましょう。

私道持分の税金について

私道の所有者(共有者)は毎年、固定資産税、都市計画税(都市計画区域)などがかかります。通行制限を設けずに、自由な通行を認めている場合は固定資産税が免除されます。

納税通知書は共有者の代表者1名に送付されますが、私道の共有持分を所有する一人ひとりがその持分に応じて納税しする必要がありますので、代表者が他の共有者に請求する形です。

私道の持分登記とは?

「私道の持分登記」とは一つの物件を複数の所有者で共有する登記のことです。「私道の持分登記」は土地でも建物でも利用可能です。

新築した住宅を夫婦共有名義したり、相続した不動産を相続人の配偶者や兄弟で共有するケースに該当します。通路部分の持分登記は通路部分を使う権利を確保するためにも必要です。

全員が分割した所有権を持ちますので、分割された所有権の割合を持分として、登記簿上は分数で表されます。

▽夫婦二人で50%ずつ所有権を持っている場合
被相続人の妻が50%
残りは子供二人で半分に
妻の持分は2/4、子供がそれぞれ持ち部1/4ずつ

私道の共有持分を調査する方法

私道の共有持分を調査するには、まずは法務局で公図を取得して、私道部分の地番を調べてから、次に私道部分の地番の「登記事項証明書(登記簿謄本)」を取得しましょう。

公図・登記事項証明書の取得は以下のサイトからインターネット上でも取得可能です。

参考サイト:「法務局」登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/online_syoumei_annai.html

登記情報提供サービスの申込方法は、専用フォームに個人情報やクレジットカード番号を入力すると個人登録完了通知書が郵送で届きます。

再度登記情報提供サービスにログインして利用者IDを入力し、登記事項証明書の交付を行いましょう。
登記事項証明書には登記記録の事項が記載されており、共有私道の持分や所有者を確認することができます。権利関係を調査する際にも必要です。

共有私道に接している土地を売却するには?

共有私道に接する土地を売却するには、共有私道に接している土地の権利関係が複雑なために売却が難しくなるケースがあります。

まずは権利関係を明確にして、通行権や掘削権を得る必要がありますので、権利関係が複雑な土地に詳しい弁護士に相談しましょう。

共有私道に接する土地の売却の相談をする仲介業者は、共有私道に接する土地の売買経験が豊富な業者を選ぶと安心です。買主を見つけて貰う代わりに仲介料を支払います。

まとめ

共有私道は近隣の住民が複数人で所有権を共有している私道となり、私道に接する物件を売買する際にはトラブルを避けるためにも、権利関係を明確にしておくことが大切です。

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