広島市の不動産・売買・賃貸 「GOOD TOMORROW(株式会社グッドトゥモロー)」

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2023/04/11

土砂災害特別警戒区域の不動産は売却できる?契約の注意点と売れない時の対処法

日本は自然災害大国のため、全国的に不動産の損害がよく起こりますが、特に近年は地球温暖化の影響により、さらに土砂災害・洪水・津波による被害が増えているのが現状です。
災害リスクが高い不動産や土砂災害特別警戒区域の不動産をお持ちの方は売却できるか心配かと思いますが、売却自体は可能です。ただし、注意点がありますので確認しておきましょう。

土砂災害特別警戒区域の不動産は売却できるのか

土砂災害・洪水・津波などの災害が起こる可能性があるエリアを「土砂災害特別警戒区域の不動産」といいます。土砂災害特別警戒区域にある不動産を売却することは可能です。

不動産売買、建設に関して都道府県知事の許可が必要となりますが、通常通りに売買契約を結ぶことが可能ですので、売主が不利になってしまうことはありません。

ただし、売主は土砂災害特別警戒区域にある不動産であることを買主に告知する「告知義務」がありますので、重要事項説明書に記載しなけばならないことを覚えておきましょう。

土砂災害の危険がある物件の種類

土砂災害の危険がある物件とは、大雨が降った際に、傾斜が急な場所で崖の崩落や土石流、地滑りが起きて、住民に危険が及ぶ恐れがある物件のことをいいます。

▽土砂災害の危険がある物件の種類
以下のすべての物件は、不動産を売買の際には「重要事項説明書」に記載義務が必要です。

①土砂災害警戒区域(イエローゾーン)
・「土砂災害防止法」により指定されている
・土砂災害の危険性は2段階ある
・建築制限は特になし

②土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)
・「土砂災害防止法」により指定されている
・住民の生命に著しい危害がある区域
・土砂による災害リスクが非常に高いエリア
・売買する際には都道府県知事の許可が必要
・建築制限がある(社会福祉施設、病院、幼稚園など)

③造成宅地防災区域
・「造成宅地等規制法」で指定された区域
・地盤や地層が危ない区域
・災害防止の協力

④崖の近くにある物件
地滑りにより崖が崩落するリスクがある区域

土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)の物件売却の注意点

ハザードマップでは土砂災害警戒区域はイエローゾーン、土砂災害特別警戒区域はレッドゾーンに指定されており、不動産売買、建設に関する様々な制限が定められています。

売主は不動産売買の契約を締結する際に都道府県の知事に許可を得る必要があり、買主に不動産が土砂災害特別警戒区域であることを告知する義務がありますので注意しましょう。許可を得るには、崖の崩落を防ぐ補強や鉄筋コンクリート造の外壁や擁壁を設置するといった建物を強固にする工事が必要なこともあり、コストもかかりますので注意が必要です。

現在、災害特別警戒区域の住民は入居後に災害特別警戒区域に指定されたケースが多く、土砂災害特別警戒区域にある物件をあえて選ぶ人は少ないのが現状となっています。土砂災害特別警戒区域の物件売却は手続きも面倒なため、不動産価格は相場よりも大幅に下がることが多く、買い手がなかなか見つからないケースも多いです。

要注意!契約成立直後は買主の責任になる

不動産の売買契約が成立した後は買主はローンの契約や引っ越しの準備がありますので、引き渡しまでに数週間かかることが多いですが、その際に自然災害で物件が損壊すると…。

まだ買主が住み始めていない状況でも、債権を持っている人が費用を負担する「債権主義」が決まりですので、修理費用は売主が負担することになってしまいますので注意が必要です。

不動産を引き渡しする直前や売却交渉中に物件が損害を受けた場合は、トラブルに発展することがありますので、危険負担について契約書に記載して売買契約を結ぶようにしましょう。

売れにくい土砂災害特別警戒区域の不動産の対処法

土砂災害特別警戒区域の不動産を売却したいけれど、なかなか買い手の候補が見つからずにお困りの方は、不動産の仲介に出すよりも現状のまま買取に出す対処法があります。不動産の仲介に出した場合は、不動産価格が相場よりも大幅に下がったり、修復費用のコストが発生してしまいますが、買取業者に直接そのまま買い取ってもらえば手間が省けます。

自然災害の影響を受けやすい土地や建物はそもそも需要が少ないため、売れにくいですが買取ならばすぐに売却できて、売却後に買主とトラブルになるリスクがないのもメリットです。ただし、土砂災害特別警戒区域の不動産を買い取ってももらう業者を探す際には、過去に実績や経験があるか確かめて、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。

まとめ

土砂災害特別警戒区域の不動産はレッドゾーンに指定されており、不動産売買や建築に様々な条件がありますので注意が必要です。契約成立直後は買主の責任になる点にも要注意。売却の際には、都道府県知事の許可が必要となりますので、通常の流れよりも手間とコストがかかってしまうのもデメリットといえます。

なかなか買主が見つからない場合は、仲介に出す他にも現状のまま買取に出す手段がありますので検討してみてはいかがでしょうか。ぜひ、満足のいく売却を実現してください。

売買物件

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