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2022/03/18

要セットバックとは?土地購入の際の注意点

新築・中古の戸建てをお探しの際に「要セットバック」という注意書きが記載された土地を見つけて、購入して良いのかお悩みではありませんか?

結論から申し上げますと、「要セットバック」・「私道負担」と注意書きがある土地は戸建てを建設する際に、使用できる敷地面積が少なくなってしまうので、購入する際は要注意です。

この記事では、「要セットバック」の物件の特徴と「要セットバック」・「セットバック有」・「私道負担」の物件を購入する際の注意点を解説していきます。

要セットバックとは?

建築基準法42条1項と第43条において、建築物を建築する場合、「原則としてその土地が幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」とあります。

しかし、現状は道路幅が4m未満の道路は多く存在します。

そういった前面道路が道幅4m未満の土地でも、セットバック(後退させる)ことによって、道幅を4m以上にすることができます。

建築基準法42条2項に該当する道路(2項道路)にすれば「道路」となるので、狭い道路はセットバックの必要があるというわけです。

物件概要書に「要セットバック」・「セットバック有」と記載されている土地(面している道路の幅が4m未満の場合)は、建物を前面道路から後退させて建築しなければなりません。

つまり、「要セットバック」・「セットバック有」の物件は、建物を建設する際に(または建て替え時に)、建築基準法上における道路にするため、敷地の境界線を幅員4m未満の道路から2mの位置まで後退させる必要がある土地です。

「要セットバック」・「セットバック有」と記載されている土地は、セットバックした部分は建物を建築できず、「私道」になるため、「私道負担」と記載されることもあります。

セットバックが必要な理由

セットバックが必要な理由は、万が一火災や震災などの災害時に、消防車両が問題なく通行できて、人々が避難できるようにするため、道路の幅を確保するため、接道義務が定められています。

セットバックが必要な理由は以下の2つが挙げられます。

1)前面道路の道幅を広げる

セットバックをすると、建物を建てられる敷地面積が狭くなります。建て替える場合でも、土地境界線を道路から後退させる必要があります。

その際にセットバックを避けることはできませんので、購入する際にはよく検討する必要があります。

2)斜線制限を緩和させる

「斜線制限」は良好な環境を保つために、建築物の高さを制限して、道路や隣地の採光や通風を良くすることが目的です。

道路境界線や隣地境界線において、斜線制限の範囲内の高さで建物を建築する場合、セットバックの必要はありません。

※敷地境界線とは、道路の中心線から2m以上離れたところになります。

要セットバック物件を購入するメリットとデメリット

「要セットバック」と記載されている物件は、一般の坪単価が相場よりも価格が下がる傾向にあります。価格が相場よりも安いのはメリットと言えます。

ただし、土地購入の理由が新築を建てる、中古の戸建てを建て替えるといった場合は、セットバックをした後に、予定している建物を建築するために敷地面積が十分であるかどうか確認しておく必要があります。

先述したように、セットバック後には建築に使える土地面積が必然的に小さくなりますので、
敷地面積で希望する建物を建てられるかどうか、建ぺい率・容積率などを含めて、建築計画を練っておくことが大切です。

セットバックをした後も有効に使える土地面積が十分にあると判断した場合は、購入を検討しても良いでしょう。

セットバック物件を購入するデメリットとしては、売却するときにもリスクがありますので、いずれ売却する予定がある方は、不動産会社や建築士に相談しておくと安心です。

要セットバック物件を購入する際の注意点

自分の土地であっても、建築基準法42条2項に該当する道路(2項道路)の範囲内に建築物や塀などを造ることができませんので注意が必要です。

また、物件概要書に「セットバック済み」と記載されている場合がありますが、不動産会社や建築士に詳細を尋ねておくと良いでしょう。

あるいは、すでに2項道路であるかどうか調べるために、その土地がある管轄の役所へ行き、建築指導課の担当者に尋ねてみることをおすすめします。

まとめ

「要セットバック」・「セットバック有」と記載されている土地は、その土地を道路境界線をセットバック(後退)させて、前面道路の幅を4m以上確保する必要がありますので、その点をよく理解しておく必要があります。

不動産の物件価格は額が大きいですから、マイホームで購入したい方も、不動産投資をされる方も、セットバックが必要な物件は判断が難しいのが実際のところです。

物件探しで後悔しないためにも、気になる「要セットバック」・「セットバック有」物件があったら、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

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