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2022/03/08

再建築不可物件とは?購入するメリットとデメリットを解説

土地探しの際に不動産会社から「再建築不可物件」の安い土地を勧められて、購入しようかお悩みではありませんか?

「再建築不可物件」は確かに相場よりも安いために魅力的ですが、デメリットが多いので安易に購入すべきではありません。

この記事では、「再建築不可物件」を購入する際のメリット・デメリット、注意点を解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

再建築不可物件とは?

「再建築不可物件」とは、法律上、現在建っている建物を解体して、更地にすると、新たに建物を建設することができない土地のことです。

再建築不可の物件
前面道路が建築基準法上の道路でなく、接道2m未満
「再建築不可物件」は建築基準法によって「接道義務」が設けられている都市計画区域と準都市計画区域内にあります。
建築基準法第43条第1項では、道路について規定しており、接道義務は「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない」と定められています。
土地の間口が原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合は、建築基準法第43条に定められている「接道義務」に満たしておらず、道路に接していない敷地に建物を建築することはできません。
しかし、建築基準法第42条の規定前に既に建っている物件に関しては、そのままで問題なく、解体の必要はありませんが、再構築することは認められていません。

参考サイト:建築施策関係 – 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000119.html

再建築不可物件が存在する理由

では、なぜ再建築不可物件があるのかというと、万が一、消防車や救急車などの緊急車両が現場へ問題なく入れるように、消火活動や救助活動を円滑に進めるためにあります。

消防車や救急車が入ることができない土地は、建築基準法上の接道義務を果たしていないとみなされて、その土地に立つ建物のリフォームは可能でも、新築と増築は行政の建築許可がもらえません。

再建築不可物件の例外

建物の周囲に広い空き地があり、消火活動や救助活動が問題なく安全に行えると判断された場合は、道路に2メートル以上接していなくても例外として許可されます。

また、周囲が広い空地があり、特定行政庁が認められて建築審査会の同意を得て許可された土地も例外です。

参考サイト:建築基準法等に基づく告示の制定・改正について – 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000096.html

再建築不可物件を購入するメリット

再建築不可物件は相場よりも10%から50%くらい安い価格で販売されていますので、予算を抑えて土地を購入したい方は買いやすいといえます。

ただし、再建築不可物件の価格が安い理由は建て替えや増改築ができないデメリットを理解して購入しなければなりません。
再建築不可物件の隣地を持っている方はご自身の土地が広くなりますので、購入を検討する価値はあるでしょう。再建築不可物件の価格が安いメリットの他にも、課税評価額が低くなるので、固定資産税や都市計画税が安いというメリットもあります。

再建築不可物件を購入するデメリット

再建築不可物件の最大のデメリットは建て替えや増改築といった建築申請が必要なリフォームはできないことです。再建築不可物件は担保としての価値が低くみられる傾向にあり、住宅ローンが組目ないケースも多いので、注意が必要です。
万が一、台風や突風などの自然災害により、建物が半壊・全壊したり、火災で焼失した場合も、受託を再構築することはできませんので、その点を認識しておく必要があります。

再建築不可物件を購入する際には、再建築不可ですから、耐震性や防寒性などの住宅診断を実施して、補強・補修をしたり、定期的なメンテナンスが必要です。

また、再建築不可物件は、個人で売却することは難しいので、土地事情に詳しい不動産会社に相談する必要があります。

上手く運用することができない場合は、固定資産税の負担だけが膨らみ、資産運用が失敗するリスクも高くなります。

どうしても購入する価値があると判断したときには、再建築不可物件の取引実績のある専門家に相談して購入を検討されることをおすすめします。

まとめ

再建築不可物件は相場よりも安いというメリットがありますが、物件の安全性を担保できないために、住宅ローンを組むことはほぼ不可能、建て替え不可というデメリットがあります。不動産投資初心者はかなりハードルが高いため、不動産業者から再建築不可物件を紹介されても簡単に決めるのはリスクが高いと心得ておきましょう。

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