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2022/03/19

投資ブームあり、不動産投資にかかるコストは?

不動産投資は金融機関からローンを利用して始めれば、大きな初期費用を用意しなくても、毎月の賃料収入をローン返済しながら、運用することができます。

では、実際に不動産投資にかかるコストはどんなものがあるでしょうか?

この記事では、不動産投資にかかる初期費用や運用費用、手数料・諸費用などコストについて解説していきます。

不動産投資にかかる初期費用

不動産投資を始める際の初期費用は物件価格や投資家の状況などによって異なりますが、目安は物件価格の8%から15%が必要です。

例えば、1,000万円の物件を購入する場合は、初期費用は約80万円〜150万円となり、3,000万円の物件を購入する場合の初期費用は約240万円から450万円くらいが目安です。

気になる物件がある方は、物件を取り扱っている不動産業者に源泉徴収票や確定申告書を提出して、融資額はどれくらいになるか相談してみると良いでしょう。

不動産投資にかかるコストの内訳

ここからは、不動産投資にかかる初期費用の内訳をみていきます。

不動産・土地の購入費用、借入の場合は頭金・ローン、その他にも仲介手数料、不動産登記手数料、不動産取得税、不動産登録免許税、固定資産税、広告費、印紙代、保険料などがあります。

物件・土地の費用(ローンの場合は頭金)h3>

物件や土地の購入に必要となる費用です。一括で払うほか、頭金を初めに支払い、ローンを組む方法があります。頭金は物件によって異なりますが、目安は5%から10%となります。

仲介手数料

不動産会社から不動産を購入する場合、不動産の売買または賃貸契約を結ぶ際に不動産会社へ支払う料金「仲介手数料」がかかります。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって、顧客を保護するために上限が決められています。
以下の上限を超えない範囲で、不動産会社によって設定することができます。

物件金額(税抜) 仲介手数料
200万円以下の場合 5%以内
200万円を超え、400万円以下の場合 4%以内
400万円を超える場合 3%以内

例)1,000万円の物件

仲介手数料=売買代金の3%+6万円(税抜)
仲介手数料の上限は36万円です。

入居者を募集する広告費

不動産を購入後に、入居者を募集するための広告費がかかります。広告の種類や頻度、期間によって料金は異なります。仲介会社に入居者募集を無料で依頼することも可能です。

印紙税

不動産の売買契約書を交わす際に印紙税という税金がかかりますので、印紙代として文書に印紙を貼る必要があります。印紙税の納付は、文書に印紙を貼付・消印する形になります。

印紙代は文書の種類、取引の額によって異なりますが、例えば1,000万円を超え、5,000万円以下の場合の印紙税は1万円です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入したり家屋の建築をした際に、物件の種類に関わらず、不動産の所在する都道府県によって一度だけ課される税金です。

無償での贈与、等価交換による不動産の取得でも不動産取得税がかかりますが、相続により取得した場合や一部の場合には課税されません。

不動産取得税の計算式
取得した不動産の価格(課税標準額)×3%

※2021年3月31日までは3%、原則4%

不動産登記手数料

売買・贈与・相続・時効取得などによって、土地や建物の所有権が移動する時に移転登記を行います。不動産登記手数料は不動産の登記をするために、司法書士に支払う手数料です。

ご自身で手続きした場合は、司法書士報酬はかかりませんが、専門性が求められるため、司法書士に依頼するケースが多いです。所有権移転の登記、抵当権の設定の報酬の相場は5万円から10万円です。

登録免許税

登録免許税とは購入した不動産の登記をする際に国に納める税金です。税額は評価額に応じて変動しますが、1,000万円の物件であれば10万円くらいです。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物(固定資産)をを所有している人に課税される地方税です。税額は土地と建物の固定資産税評価額の1.4%です。

火災保険料(地震保険料)

万が一の地震や火災による災害が起こるリスクを抑えるために、火災保険料(地震保険料)に加入しておくとよいです。保険料は保険会社やプランによって異なります。

消費税

不動産取引において、土地代金には消費税はかかりませんが、建物は消費税の対象になります。

不動産投資のコストを下げるには?

不動産投資のコストを抑える方法は、自己投資する額を減らすためになるべく頭金を少なしたり、仲介手数料や広告費、不動産登記手数料、保険料などの諸費用を少なくすることです。

税金には減らせなくても、諸費用は不動産会社に交渉したり、仲介手数料なしの物件を購入したり、サービスを見積もり・比較することで減らすことも可能です。

まとめ

不動産投資にかかる費用と内訳についてご紹介しました。工夫次第で諸経費を減らしたり、頭金を少なくすることで、自己資金を抑えて不動産投資デビューも可能です。

ぜひ、参考にしていただけたら幸いです。

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