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2022/03/20

不動産の価値はどうやって決めるの?査定価格の根拠について解説します

所有している戸建てやマンションといった不動産を売却すると決めたら、実際にいくらで売却できるのか最大の関心事です。

不動産会社に査定依頼をすると、査定価格を算出されますので、不動産所有者はその価格を元にして適切な売り出し価格を決定するという流れになります。

そこで気になるのが、不動産会社は査定価格をどうやって決めているの?ということ。

そこで今回は不動産会社が査定価格を出す際に根拠とするものを解説していきます。不動産を売却するご予定のある方は、是非参考にしてみてください。

不動産の価格査定とは?

不動産の売却価格は基本的には所有者が決定します。なるべく少しでも高い価格で売却するのが理想ですが、あまりに相場とかけ離れた価格を設定すると、スムーズに売れなくなってしまうでしょう。

そこで、不動産所有者は物件の大体の相場を知るために、不動産会社に査定依頼をします。

不動産会社や不動産鑑定士など、不動産の専門家が売買を目的とする物件または土地にどれだけの価格をつけるか、査定することを「価格査定」といいます。

「価格査定」は主に「机上査定」または「訪問査定」の2通りのやり方があり、不動産の価格を査定します。そうやって算出された金額が「査定価格(売却査定価格)」です。

不動産会社の所有者は「価格査定」で算出された評価額を元に売却価格を決めることになります。そのため、「価格査定」は不動産売却のファーストステップとなるプロセスです。

「価格査定」のやり方は「机上査定」または「訪問査定」の2通り

不動産会社や不動産鑑定士は不動産の専門家ですから、不動産所有者は安心して物件の査定を依頼して、「査定価格(売却査定価格)」を知ることができます。

しかし、複数の不動産会社に依頼すると、「査定価格(売却査定価格)」は全く同じになるケースはほとんどなく、それぞれ異なる価格になる場合がほとんどです。

では、実際に不動産会社はどうやって価格査定をしているのでしょうか。先程述べたように、「価格査定」のやり方は主に「机上査定」または「訪問査定」の2通りあります。

「机上査定」とは実際に物件を見ずに、築年数や面積、登記簿謄本や地図等といった資料を元に過去の売買取引を参考にして、おおまかな査定価格を出す査定方法です。

一方で、「訪問査定」の場合は資料やデータだけでなく、専門家が査定対象となる不動産に訪問して、立ち会いのもとに物件の細かい状態や周辺環境を確認して査定価格を出す方法です。

そのため、「訪問査定」では「机上査定」よりも適切な査定価格を割り出すことができますが、「訪問査定」による査定価格でも不動産会社によって提示される価格は異なります。

不動産会社が決めた査定価格の根拠とは?

ここからは、不動産会社はどんなことを根拠に不動産に査定価格を算出しているのかみていきましょう。査定価格を出す際にチェックされるポイントは5つあります。

建物の老朽化

価格査定で重要なチェックポイントは建物の老朽化がどれくらい進んでいるか、建物の状態を確認することです。

どんなに築年数が浅い物件であっても、外壁のひび割れや床の傾きなど、老朽化が進んでいたり、部屋が汚れている場合は、査定価格は下がってしまいます。

長期優良認定住宅や、ホームセキュリティシステムが導入されている場合は付加価値が付いて査定価格は高くなります。

内装・設備・配管

価格査定では建物だけではなく、内装や導入された設備、配管の新しさなどをチェックします。築年数が古い物件は過去に配管を交換しているとプラスに評価されるでしょう。

例えば、最新式のキッチン設備や太陽光発電システム、エネファームといった省エネ設備があると、付加価値が上がって、査定価格は上がります。

築年数

築年数が浅い物件は不動産価値が上がり、新築に近いほど高く評価されます。他の条件が良くても築年数は年数が経過するにつれて下がってしまうのがネックです。価格査定に出す前に気になる点をリフォームしてから売却をする方法もあります。

間取り

戸建てやマンションどちらにおいても、部屋の数が多ければ良いわけではなく、生活動線がよく、住みやすい間取りかどうかが大切なチェックポイントです。

不動産会社は同じような過去の物件と比べて、建物の構造や間取りが人気かどうか判断して、査定価格を割り出します。

周辺・近隣環境

価格査定では建物や内装の他にも、駅に近いか、商業施設があるかといった周辺環境や近隣トラブルはないかどうかをチェックします。

例えば、周辺の道路が合って騒音がある、日照が良くない、近隣の住民同士のトラブルが多いといった要素はマイナスに評価されます。

査定価格の注意点!売却できる価格と同じではない

不動産の専門家が様々な根拠を元に算出した査定価格はあくまでも参考にして置くことが大切です。不動産会社によっても評価基準やポリシーは異なるので、査定価格も変わってきます。

一つの不動産会社に出してもらった査定価格が実際に成約価格となるわけではないので注意しましょう。不動産市況や景気動向によっても変動することがあります。

不動産を売却すると決めたら、複数の不動産会社に価格査定の依頼をして、査定価格を比較すると、査定の内訳と相場を知ることができます。

まとめ

不動産の売却を考えはじめたら、どのくらいの金額で売却できるのか大まかな売却価格を知るために、不動産会社に価格査定することからスタートします。

不動産会社は書面や取引事例などのデータなど様々な根拠を元にして査定価格を提示しますが、必ずしも成約価格と一致するとは限らず、あくまでも予想価格と覚えておきましょう。

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