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2021/12/06

売主は要注意!契約不適合責任(瑕疵担保責任)とは?

従来の民法では、瑕疵担保責任が規定されているため、隠れた瑕疵がある場合には、売主に責任があると定められていました。

2020年4月1日に行われた改正民法によって、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わり、売主の責任は契約の内容に適合しない場合に責任されることになったのです。

そのため、売主は契約内容について、しっかりと確認する必要があるといえます。この記事では民法改正で新しく定められた契約不適合責任について詳しく見ていきましょう。

契約不適合責任とは?

民法によって、これまでは「瑕疵(かし)担保責任」が定められていましたが、2020年4月1日に施行された改正民法によって、「契約不適合責任」という責任が規定されました。

売主(または請負人)は、売買契約・請負契約の内容に沿ったものを買主へ引き渡す義務があります。

しかし、目的物が契約内容に適合していない場合、債務不履行と判断され、売主(または請負人)は買主の対して責任を負うことになるのです。これを「契約不適合責任」といいます。

「契約不適合責任」の契約内容とは、種類・品質・数量など、様々な範囲において考慮されますので、契約書に記載があるかどうか重要です。

契約不適合責任は瑕疵担保責任と何が違うの?

不動産売買において、「契約不適合責任」は売主に課せられる重要な責任項目です。従来の責任は建物の傷や不具合、欠陥などを指す「瑕疵」にとどまっていました。

これからは、そういった目に見える傷や破損に限らず、建物の性能、居住条件、事故・自殺があったかといった情報も含めて、契約内容と異なる場合は、「瑕疵」に該当します。

万が一、契約内容に適合していないと判断されると、買主からの契約解除の申し立てがあったり、訴訟に発展するケースもありますので注意が必要です。

つまり、「契約不適合責任」は従来の民法における瑕疵担保責任売主に求められる責任の範囲が広くなったといえます。そのため、売主は契約書に不動産の情報をより詳細に記載することが大切です。

改正民法で定められた「契約不適合責任」は、契約書に適合しているかどうかで責任が発生します。不動産売買では不備や不良などがあった場合、売主が買主に対して、責任を負う責任があります。

不動産においては、売買契約書に多くの内容を記載しますので、不動産の状況、契約の条件の詳細を明記すれば責任を問われるリスクを押さえることができるでしょう。

契約不適合責任における売主の責任

契約不適合責任が生じるのは、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」と定められています。

契約内容と異なる品質の物品を引き渡した時に、品質の基準を満たしていないため、「品質に関する契約不適合」が該当し、数量が購入数量に満たない場合は「数量に関する契約不適合」が認められます。

このような売主に契約不適合責任が認められた場合、買主は従来の権利である契約の解除と損害賠償請求権の他にも、「追完請求」と「代金減額請求」が追加されました。

改正民法によって「契約不適合責任」となり、契約に適合しない履行があった場合に、契約に適合した履行を求める権利「追完請求」が可能になったのです。

具体的には、修補請求・代替品引渡請求・不足分の引渡し請求できます。契約不適合責任では、買主は契約に適合する物品を引き渡すことを求める権利があるので、売主に代金の減額を求めることができます。

インスペクション(建物状況調査)

契約不適合責任は、売主が不動産の現状を把握できている必要がありますが、物件によっては、維持管理の状況や経年劣化など、詳細をすべて把握するのは困難といえます。

特に、住宅の床下や屋根などは自分でチェックすることはできません。そんなときはインスペクション(建物状況調査)に診断を依頼すると細かい部分が分かるので安心です。

インスペクションでは、建物の柱や基礎、壁、屋根、構造体の強度、また雨水の浸入や危険性がないかどうか調査してもらえますのでうまく活用すると良いでしょう。

国土交通省は平成29年に「既存住宅状況調査方法基準(平成29年度国土交通省告示第81号)」を公示しており、安心して不動産取引ができるようにインスペクションの活用を契約書に記載することを推奨しています。

まとめ

改正民法によって、契約不適合責任では買主が責任追及のための手段が追加されましたので、契約の内容に適合しないものを引き渡さないように注意が必要です。

不動産売買の対象となる物件はインスペクションを上手に活用しながら、売主にとっても安全な取り引きになるように対策をしておきましょう。

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