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2020/03/16

【3つの媒介契約】専属専任・専任・一般の違いを徹底解説

不動産売却の相場が分かり、売出し価格の検討がついたら、不動産会社に仲介を依頼する流れとなります。
不動産会社に仲介を依頼することを「媒介契約」といい、「専属専任」「専任」「一般」の3種類から選択します。
初めての不動産売却の際は、どの契約方法にすべきか悩む方は多いでしょう。
そこで今回は、3つの媒介契約の違いについて詳しく見ていきます。

媒介契約とは

不動産売却は個人で取引することは難しく、一般的には不動産会社に仲介を依頼することが多いです。
「媒介契約」とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことをいいます。
仲介取引してもらう不動産会社とサービス内容や仲介手数料などの条件を取り決める契約です。
媒介契約の締結は取引の安全性や円滑な売却をするために「宅地建物取引業法」によって定められています。

媒介契約の種類

不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類あります。

①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約

どれを選ぶかは売主が決めることができるので、それぞれの違いについて把握しておきましょう。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社と媒介契約を結ぶことです。
不動産会社は売主に販売状況の報告を週に1回以上する義務があります。

指定流通機構(レインズ)と呼ばれる不動産会社専門の機関に登録する義務もあります。

レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧できるようになるのです。

専属専任媒介契約は、他の契約よりも媒介活動が明確になるのがメリット。

ただし、ご自身で買主を見つけた場合でも直接取引はできず、不動産会社を通して進める必要があります。

契約期間は法令で3ヶ月以内と定められており、3ヶ月売却活動を依頼した後に更新または解除を選択します。

基本的に買主探しから全部お任せとなるため、不動産売却に手間をかけたくない方に向いています。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、1社の不動産会社と媒介契約を結びますが、買主と直接取引できる契約です。

希望する買主と直接取引をすることも可能ですが、媒介契約履行手数料が発生することがあります。

契約期間は3ヶ月以内となり、3ヶ月以降に更新または解除のどちからを選びます。

レインズの登録義務があり、販売状況の報告義務は14日に1回以上と専属専任より少なめです。

不動産会社に完全お任せではなく、ご自身で買主を見つける可能性が少しでもある方に向いています。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことです。

不動産会社間で早く物件を売却しようという競争心が芽生え、早期売却に繋がりやすいです。

ご自身で見つけた買主と直接取引することもでき、自由度が高い契約といえます。

ただし、不動産会社に販売状況の報告義務と契約期間がないため、売却が長引くこともあります。

レインズの登録義務は任意となり、販売状況の報告はありません。

契約期間は法令の定めはなく、通常は3ヶ月の契約期間で締結することが一般的です。

媒介契約の決め方

それぞれの特徴が分かったところで、どの契約方法を選べば良いでしょうか。

専属専任媒介契約と専任媒介契約はあまり違いがなく、どちらも1社に絞って媒介契約を締結する契約です。

不動産会社は仲介手数料を獲得することで利益を得ています。

そのため、1社に依頼した方が売却活動を積極的にしてもらえる傾向にあります。

必然的に依頼者に14日に1回以上の販売状況の報告義務があるため、依頼者としても安心です。

不動産会社によっては、専任媒介契約には仲介手数料が安くするなど、特典を付けるケースも多いです。

ただし、不動産会社を1社だけに任せると、他社との競争がなく、営業力に欠けることもあります。

人気エリアの不動産を売却する場合は、不動産会社は積極的に販売活動をしてもらえるので、一般媒介契約が良いでしょう。

不動産会社同士の競争が発生することで、比較的早く売却できる可能性が高くなります。

媒介契約は解約条件を知ることが大切

不動産会社と媒介契約を締結した後、思うように売却活動が進まない場合は、解約することも可能です。

媒介契約の解約は、媒介契約の種類によって契約期間に違いがあります。

一般媒介契約の場合は、いつでも解約の旨を伝えるだけで問題ありません。

一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は3ヶ月の契約期間が多いです。

契約期間よりも前に解約する場合は違約金が発生する可能性があるので注意しましょう。

どの媒介契約であっても、媒介契約書の中で途中解約の詳細が記載されています。

解約した場合は、売買に関する広告費や宣伝費を支払うケースもあるので、媒介契約書をよく確認しましょう。

まとめ

今回は、媒介契約の「専属専任」「専任」「一般」の違いについてご紹介しました。

大きな違いは、不動産会社は1社または複数、契約期間は3ヶ月またはなしという点です。

不動産会社を変更することも視野にいれながら、3ヶ月を目安にして見直しをすると良いでしょう。

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