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2020/04/14

不要な不動産は売却すべき?それとも賃貸の方がお得なの?

マンションや戸建てを相続したものの、空き家となるので、売却または賃貸すべきかお悩みでは?

不要な相続不動産は売却と賃貸では、どちらがお得なのでしょうか。

今回は、不要な不動産の活用法についてご紹介しましょう。

不要な不動産の活用法

家族や親族からマンションを相続したり、引越して住み替える方は、不要な不動産を売却することを考えるでしょう。

不動産を所有しているだけでは、年数と共に劣化が進み、不動産価値も下がってしまいます。

不要な不動産は売却と賃貸の選択肢がありますが、どちらもメリット・デメリットがあります。

では、どちらがご自分に向いているかメリット・デメリットを比較していきましょう。

[不要な不動産を売却するメリット]

不動産売却の最大のメリットは、不動産資産を現金化できることです。

売却代金を次の住み替えの資金に充てたり、他の不動産の購入資金にまわすことも可能です。

不動産を所有し続けるには、固定資産税・都市計画税の他、建物の修繕費用などのコストがかかります。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの維持管理費用は大きな負担です。

しかし、不要な不動産は売却すれば、費用負担はかからずに、ランニングコストの心配は不要です。

[不要な不動産を売却するデメリット]

不動産売却のデメリットは、一度売却後は取り戻すことが困難になること。

将来的に少しでも住む可能性がある場合は、売却しない方が良いです。

契約期間が決められている定期賃貸借契約を選ぶこともできますが、通常の賃料水準よりも低くなります。

また、不動産売却には様々な費用が発生するので注意が必要です。

例えば、不動産仲介会社への仲介手数料、抵当権抹消などの登記費用、印紙税の他、譲渡所得税がかかることもあります。

[不要な不動産を賃貸するメリット]

賃貸でマンションを貸す場合、家賃収入が得られることが最大のメリットです。

入居者がいれば、家賃として毎月安定した収入が得られるため、不労所得となり生活に余裕が生まれます。

分譲マンションは賃貸専用よりも構造や設備が良く、部屋の造りもしっかりしています。

そのため、分譲マンションの賃貸は人気が高く、賃貸専用よりも高い賃料を設定しやすいのもメリット。

不動産所得は住宅ローンの金利や固定資産税が経費として認められるため、負担は軽くなります。

また、管理費、修繕費、地震保険や火災保険なども経費として確定申告すれば、税金が安くなるのです。

将来的に建物価値の変動があったとしても、資産を分散所有することは有効な活用法といえます。

[不要な不動産を賃貸するデメリット]

賃貸でマンションを貸す場合、入居者が見つからない場合は空き家になることもあります。

その場合、不動産所得は得られず、固定資産税の負担や住宅ローンの返済だけが残る可能性があるのです。

住み替えする方は、新居のローンを組む方も多く、金融機関から二重にローンは断られることも…。家賃収入から住宅ローン、管理費、固定資産税等の経費を差し引くと赤字になるからです。

不動産会社に賃貸募集の広告を出すのも仲介手数料が必要となるため、コストがかかります。

入居者をキープするため、壁紙の張替えやハウスクリーニングなど、内装をキレイに保つことが大切です。

賃貸に出す際は、工事の費用や入居者募集の費用など初期費用がかかることは避けられません。

入居者をキープできた後も、物件の維持管理や修繕義務などのランニングコストは発生します。

入居者からの配管工や騒音問題のクレーム、家賃の未納が発生することもあるので要注意。

トラブル対応は不動産会社に仲介を依頼することも可能ですが、月額数万円の管理費がかかります。

[空き家のまま不動産所有するメリット]

不要なマンションを売却も貸すこともせず、そのまま保有することも可能です。

近い将来住む予定がある方は、空き家のまま保有しておく選択肢が良いでしょう。

賃貸借契約期間は期間に制限が設けられますが、そのまま所有すれば、いつでも自由に住むことができます。

[空き家のまま不動産所有するデメリット]

空き家のまま不動産所有する場合、維持管理費用や税金が発生することがデメリットと言えます。

建物の経年劣化は進むため、換気や清掃をしたり、水漏れ確認、郵便物の処分は定期的に行います。

人が住んでいない物件は不法侵入や放火など防犯リスクも高くなるため注意が必要です。

戸建ての場合は、敷地内外の確認や庭木の手入れも必要となるため、数ヶ月に一度は巡回しなければなりません。

自己管理が難しい場合は、管理会社に依頼することをおすすめします。

不要不動産は売却と賃貸のどちらがお得?

将来、そのマンション・戸建てに住む可能性があるかどうかで判断すると良いでしょう。例えば、3年以内に戻る場合は賃貸に出す選択肢をおすすめします。

今後住む予定がない場合は価値が下がる前に売却して現金化する方が良いでしょう。

とりあえず賃貸にして、いずれ売却する考え方は家の価値と価格は下がり続けるので要注意。

賃貸は空室になるリスクがあり、住宅ローンが残っている場合は負担が大きくなります。

価値の値上がりが見込めない不動産の場合は、早めに買主を見つけて売却をした方が得策です。

まとめ

必要のない不動産を売るのと貸すのでは、それぞれメリット・デメリットが異なります。

不要な不動産を売却・賃貸する選択肢でお悩みの方は、不動産会社に相談してみましょう。

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