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2022/02/28

不動産信託とは?運用の仕組みとメリット・デメリット

土地・不動産の所有者は売却する選択肢の他に、「不動産信託」という不動産活用法があります。「不動産信託」はどのように資産運用して利益を得る仕組みがあるのでしょうか。

この記事では、「不動産信託」運用の仕組みとメリット・デメリット、登記の流れについて解説していきます。

不動産信託とは?

「不動産信託」とは不動産の所有者が第三者に不動産の所有権を移転して、管理を委託(信託)することです。不動産の管理を信頼できる人に任せて、ご自身は利益のみを受け取ることができます。

不動産信託は多くの場合、財産を長期的に管理する相続対策として、自分の家族に委託する「家族信託」というカタチがほとんどです。この場合もご自身は利益のみ受け取ります。

委託者は不動産の管理や売買のプロセスは家族だけでなく、信託銀行に資産をまとめて任せることもできます。

不動産信託で利益を得る仕組み

不動産の所有者は不動産の管理を信頼できる第三者に預けて、管理を依頼する「委託者」という位置づけです。その委託者から不動産を預かり、管理・運用を行うのは「受託者」です。

財産の管理によって生まれた利益は、委託者本人、または委託者が指定した受益が受け取ることができる仕組みです。

委託者と受益者が同じ人の場合を「自益信託」といい、委託者と受託者が異なる人の場合は「他益信託」といいます。

通常の不動産販売では、売主が買主に所有権の譲渡をして税金を支払いますが、信託銀行に任せる場合は、まずは信託受益権を取得し、買主に信託受益権を売却する仕組みです。

受託者が信託銀行の場合は、信託法・信託業法といった法律に基づき、信託された財産を管理・運用した後に、運用利益から手数料などを差し引いたものが配当となります。

信託受益権は委託者本人に限らず、委託者が指定した受益者に渡すことも可能です。

不動産信託のメリット

ここからは、不動産信託を活用するメリットについてみていきましょう。

通常の不動産取引よりも低コスト

通常の不動産取引には印紙税・登録免許税・不動産取得税など様々な税金や手数料がかかりますが、不動産信託は不動産取得税が発生しないので、低コストで運用可能になります。

孫に相続させることができる

通常の遺言では、孫まで相続を指定することはできませんが、「家族信託」の場合は、受託者を孫に指定すれば、財産を孫に相続させる「二次相続」が可能になります。

認知症対策になる

家族に不動産を委託する制度としては、「任意後見」がありますが「任意後見」は委託者が健在な間は活用できず、認知症になった時に効力を持つものです。つまり、第三者が不動産を管理・処分できるのは委託者が死亡した後になるのです。

しかし、「家族信託」の場合は委託者が認知症になっても家族は不動産を自由な管理・処分することができます。

不動産信託のデメリット

不動産信託には不動産取得税がかかりませんが、自身で不動産運用するよりコストがかかります。

また、契約時に設定される信託報酬は、たとえ運用利益が出ない場合も支払う義務がありますので、全てを託するとリスクを伴いますので要注意です。

賃貸運営では、入居者がいない空室状態の場合、配当金は減額、またはなしになる可能性もあり、収益がマイナスになると不動産が売却されるリスクもあります。

不動産信託を信託銀行や信託会社に信託する際には、信頼できるかどうか、不動産相場の変動も合わせて、よく検討することが大切です。

不動産信託の登記の流れ

信託者が受託者と信託契約を結ぶために「所有権移転登記」と「信託登記」があります。

▽所有権移転登記

売買・贈与・相続によって、受託者に所有権が移動した時に登記します。
登記簿の「権利部の甲区」に誰が所有しているか記載します。

▽委託者が用意する書類

・固定資産評価証明書
・登記済証または登記識別情報
・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
・司法書士が作成した委任状

▽受託者が用意する書類

・住民票
・信託登記

▽信託登記が用意する書類

所有権移転登記が終わったら、信託登記をします。

▽委託者が用意する書類

・不動産権利書
・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
・固定資産税評価証明書
・実印
・身元証明書

▽受託者が用意する書類

・住民票
・認印
・身元証明書

(所有権移転登記や信託登記)
信託者は、受託者から信託受益権を受け取る

信託者が信託受益権を第三者に売却するプロセス

信託者が信託受益権を第三者に売却するには、以下の3つの方法があります。

1)信託者が保持している信託受益権を売却し、買主が信託を継続する

2)信託者が保持している信託受益権を売却し、買主が信託受益権の移転と信託契約の解除をする

3)受託者との信託契約を解除して、受託者が売主となって買主に不動産を売却する

まとめ

不動産信託は不動産管理・運用の手間を掛けずに収益を配当として受け取れるのがメリットです。そのためには、実際に担当者と話をした上で、信頼できる受託者に託すことが大切です。

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