賃貸経営をされている方は、物件を取得するためにかかった費用は経費計上することができますが、リフォーム費用を減価償却として計上するにはどう計算すればよいでしょうか？

本記事では、広島市で賃貸経営における減価償却の対象となるリフォーム費用と減価償却費の計算方法について解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

広島市で賃貸経営によって減価償却する仕組み

マンションや一戸建てなどの住宅は経過年数とともに価値が下がっていきますので、物件の取得にかかった費用を一括経費とするのではなく、分割で計上することができます。

時間の経過によって価値が減少するものは「減価償却」の対象となり、取得金額を建物の用途と構造により定められた法定耐用年数で分割して毎年の減価償却費を計上します。

減価償却の計算方法は「定額法」と「定率法」の2種類があります。建物は基本的に「定額法」で計算され、毎年の償却額が均等になるように計算します。

税務申告において事業投資にかかった費用を複数年にまたがって計上し、賃貸物件は以下の計算式で「不動産所得」となって課税されます。

総収入金額－必要経費（減価償却費・修繕費・固定資産税など）

減価償却は、物件取得やリフォームにかかった経費を分割して計上しますが、実際に支出はありませんので節税効果が期待できるのがメリットです。

参照：固定資産税における償却資産の評価、課税はどのようにするのですか。よくある質問と回答（固定資産税・都市計画税）|広島市公式ホームページ

広島市で不動産をリフォームする費用は減価償却が必要？

事業用物件にてリフォームを行う場合、 減価償却する必要があるリフォーム費用としなくてよい場合があります。リフォーム費用が減価償却の対象となるかの判断は資本的支出か、修繕費かによって決まります。

減価償却するべきリフォーム費用
リフォーム費用が資本的支出の場合
例）工事費用が20万円を超える、価値を高める工事、販促を目的とした増築、設備の追加工事、災害対策の設備強化

減価償却しなくてよいリフォーム費用
修繕費の場合
例）小規模なリフォーム、工事費用が20万円以下もしくは3年以内、現状維持のための工事、災害で受けた損傷を回復する工事

減価償却費の計算に必要な耐用年数とは？

減価償却を計算するために法定耐用年数が必要です。法定耐用年数とは資産ごとに設定されている減価償却の期間のことで、資産の種類や用途によって設定されています。

耐用年数は、建物の構造などによって以下のように変わってきます。

増改築や大規模なリノベーションによって建物の価値が向上すると耐用年数は変わる場合があり、その場合は新たに減価償却を行うことになります。

リフォーム費用を減価償却する計算方法

賃貸物件を外装塗装や断熱工事、間仕切りの撤去・増設など建物をリフォームした場合は、定額法が適用されます。定額法とは、毎年同じ金額を償却する方法です。

例）木造の建物
改装工事：100万円かかった
木造の耐用年数22年：償却率0.046
100万円×0.046=46,000円
年間46,000円の減価償却費を計上する

例）耐用年数：47年の鉄筋コンクリート造
リフォーム費用が100万円
償却率：0.022％

100万円×0.022％
毎年の減価償却費22,000円を計上できます。

参照：減価償却資産の償却率表｜国税庁

まとめ

広島市で不動産をリフォームする費用は減価償却が必要かどうかは、リフォーム・リノベーション工事の内容が資本的支出か修繕費によって変わってきます。

中古物件の購入やリフォーム・リノベーションをする際には節税対策するために、減価償却についても考慮して資産運用することが大切です。

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