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2022/11/24
競売物件を購入する方法は？メリット・デメリット・注意点を詳しく解説！
市場価格よりも安い値段で購入できる「競売物件」ですが、必ずしもメリットだけではなく気をつけなければ後悔してしまうケースも…。
そこで今回の記事では、競売物件に関心がある方に向けて、メリットとデメリット、注意点などの基本的な情報を解説していきます。
競売物件とは？
「競売物件」とは、住宅ローンでお金を貸している債権者（主に金融機関）がお金を借りている債務者が何らかの理由により支払いができなくなった際に、裁判所に申し立て、物件の差し押さえ・売却の手続きを行い、競売にかけられた物件のことです。
「競売物件」の対象は一戸建てやマンションのほかにも、土地、事務所、店舗などのビルなど、様々な種類があります。オークションのような入札方式によって売買されます。
住宅ローンの滞納者は所有権を失い、裁判所は単に不動産執行をする役割ですので、「競売物件」の売主は実質存在しない、という特殊な状況にあります。
そして、「競売物件」の物件情報は裁判所から以下の３点が開示されます。
2）評価書
3）現状調査報告書
上記の資料から売却の条件や権利関係、物件の評価額の詳細理由、物件の現在状況を確認することができます。
競売物件には必ず事件番号が付いており、担保行使、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など、裁判所へ訴状あるすべての内容が含まれます。
競売物件は多くのケースで不動産会社、法人によって落札されていますが、もちろん物件への入札は、一般の人も可能です。
希望するエリアを管轄している裁判所で物件情報を探すことができます。「BIT（不動産競売物件情報サイト）」は全国の競売情報が掲載されています。
競売物件を購入するメリット
競売物件を購入する最も大きなメリットは、物件の競売物件の価格（売却基準額）は市場相場よりも安くなることです。
実際に競売物件はまだ住居者が住んでいるケースが多く、内覧ができず、売主の契約不適合責任がありません。そのため、一般的な不動産売買よりも約３割くらい減額されています。
競売物件のエリア、築年数、特徴が様々で狭い土地や特殊な形状をした土地、離島や山間部の物件など選択肢は幅広く、特注なニーズでも見つかる可能性があります。
「競売物件」の特徴としては、一般の不動産市場に流通されていない物件となり、購入する手続きは通常の物件と比べて簡潔になりますので、購入者の負担は少ないです。
競売物件の購入手続きは購入者が、入札用紙と反社会的勢力に属していない内容の書類を提出し、保証金の納付、残りの代金を支払えば完了します。
所有者の移転登記や抵当権の抹消登記などの手続きは裁判所が行います。
競売物件を購入するデメリット
競売物件を購入するデメリットもあります。物件情報は先程の3点セットから分かりますが、詳細を事前に把握できません。入居後に老朽化が進んでいると分かるケースもあります。
そして、競売物件は売買契約書が締結されませんので、入居後に物件に何かの問題があった場合でも、売主に契約不適合責任を問うことはできません。
その他にも債務者に立ち退いてもらえずに、引き渡しがスムーズに行われないケースもあるので注意が必要です。その際には裁判所への引き渡し命令の申し立てが必要になります。
競売物件を購入する方法
ここからは、競売物件の買い方、購入の流れをみていきましょう。
①公告の物件情報を見る
裁判所から公表されている３点セットです。
物件証明書、評価書、現状調査報告書
②入札する
購入金額を決めます。
物件には売却基準額（入札の目安価格）と買受可能額（最低入札価格）があります。
入札は買受可能額を超えた額を設定しなければなりません。
③入札用紙の記入と保証金の支払い
公告の約3週間後から始まり、約1週間で締め切られます。
裁判所の執行官室で入札用紙をもらい、必要事項を記入します。
買受申出保証金（売却基準額の10分の2）を支払います。
④開札
入札締め切り日から1週間後に開札が行われます。
最も高い金額を入札した人が買受人となり、
後日、代金納付期限の通知が送られます。
⑤代金納付
買受人決定後、1カ月以内に入札申出額から保証金額を引いた残代金を裁判所へ納めます
不動産の所有権は買受人に移転します。
登記に関する手続きは裁判所が行いますが、登録免許税は必要です。
⑥物件引き渡し
物件引渡しは自己責任です。
元の所有者が住んでいる場合は、買受人が自己責任で交渉します。
まとめ
競売物件を購入する方法、メリット・デメリット・注意点などを見ていきました。購入者は
全て自己責任でリスクを負わなければならず、不動産初心者にはハードルは高いといえます。
思わぬトラブルになって後悔しないためにも、競売物件購入は慎重に進めることが大事です。
売買物件
-
- 価格
- 1,100万円
- 土地面積（m2）
- -
- 建物面積（延床）
- -
- 満室想定家賃
- 90万円
- 表面利回り
- 8.182％
- 用途地域
- 地域
-
- 価格
- 2,590万円
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 71.24m²
- 管理費
- 13,000円
- 修繕積立金
- 6,800円
- 階数
- 5階
-
- 価格
- 3,090万円
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 77.78m²
- 管理費
- 5,400円
- 修繕積立金
- 8,910円
- 階数
- 6階
-
- 価格
- 2,899万円
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 70.83m²
- 管理費
- 9,000円
- 修繕積立金
- 10,100円
- 階数
- 3階
-
- 価格
- 3,299万円
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 70.92m²
- 管理費
- 7,100円
- 修繕積立金
- 20,930円
- 階数
- 2階
-
- 価格
- 3,590万円
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 67.38m²
- 管理費
- 6,740円
- 修繕積立金
- 19,880円
- 階数
- 9階
