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2020/05/15

ローン残債がある場合の不動産売却と新居の購入の適切なタイミングは?

お子様の進学によって、学校区に買い替えを検討されている方は多いでしょう。

新たに不動産購入をする場合、売却と購入のタイミングに悩むところです。

売却してから購入すべきか、または購入してから売却した方が良いのでしょうか。

特にローン残債がある場合は、費用を少しでも抑えるために適切なタイミングで行う必要があります。

そこで今回は、今後住み替えする方に向けて、家の売却と新居を購入するタイミングについて解説します。

住み替えのタイミング

不動産の買い替えとは、現在住んでいるマンション・戸建てを売却し、売却資金を新たな住宅購入資金の一部に充てることです。

不動産の買い換えを上手く行うにはタイミングが非常に重要です。

不動産の売り買いはタイミング良く行えば、仮住まいや二重ローンのリスクを避けることができます。

しかし、家が売れても新居が見つからない場合は仮住まいや引越しの手間とコストがかかります。

希望の物件は購入できても家が売れない場合は、ローン返済金額が増える二重ローンのリスクもあるのです。

理想は売却と購入をほぼ同じタイミングで進めることですが、現状は難しいといえます。

一般的には「売り」を先に進める「売り先行」または「買い」を先にする「買い先行」のどちらかです。

売却の流れ

⑴複数の不動産会社に自宅を査定依頼する

⑵売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ

⑶売り出し価格を決めて、市場に出す

⑷購入希望者に自宅を内見してもらう

⑸価格交渉や引き渡し時期などの条件を交渉する

⑹条件に合意後、売買契約する

⑺買主から購入代金を受け取り、物件を引き渡す

購入の流れ

⑴物件情報から希望の住宅を探す

⑵購入の申し込み、仲介物件は不動産会社と媒介契約を結ぶ

⑶価格交渉や引き渡し時期などの条件を交渉する

⑷金融機関に住宅ローンの事前審査の申し込み

⑸交渉がまとまったら売買契約を結ぶ

⑹金融機関に住宅ローンの本審査の申し込み

⑺金融機関と住宅ローンの契約を結ぶ

⑻売主に購入代金を支払い、物件の引き渡し

⑼登記手続きをする

売り先行のメリット・デメリット

先に売却する「売り先行」は住み替えの一般的な方法です。

自己資金と住宅ローンに不動産を売却して得られる売却益を合わせて、新たな不動産の購入資金にまわします。

不動産の売却金額が分かってから、新たな不動産の購入を行う流れとなります。

資金計画が立てやすくなり、時間的な余裕があるので、相場価格を下回ることを避けられます。

ただし、自宅を先に売ってしまうと、住む場所を確保するために賃貸住宅の仮住まいが必要になります。

賃貸住宅を探す仲介手数料・礼金・家賃・引越し費用の負担はデメリットです。

「売却先行」は予定通りに売却ができなければ、新しい不動産の購入が出来なくなるので注意しましょう。

買い先行のメリット・デメリット

先に購入する「買い先行」は資金に余裕のある方に向いている方法です。

新たに購入する不動産の引き渡しを受けた後、所有不動産の売却を行う流れです。

不動産に住宅ローン残債がある場合は、原則、自己資金で一括返済する必要があります。

「買い先行」は希望に合う物件を見つける時間が多く、新たな不動産に引越し後に売却も可能です。

マンション購入希望者に家具や生活用品なしで内見してもらえるのもメリット。

購入先行で買い替えると仮住まいも必要なく、無駄な出費を抑えることもできます。

住宅ローン残債がある場合は、原則、新居を購入し引越しすると、自己資金で一括返済しなければなりません。

売却ができない場合は、新たな住宅ローンとつなぎ融資となり「二重ローン」のリスクがあります。

買主に不動産を引き渡すまでは、二重ローンを返済しなければならないのはデメリットです。

二重ローンは金融機関の審査が通らないリスクや融資額を減らされることもあります。

「買い先行」は、所有不動産に住宅ローン残債がなく、自己資金に十分余裕のある方に向いています。

売り先行か買い先行はどちらがお得?

売り先行と買い先行のどちらがお得かどうかは不動産相場の動きによって変わります。

相場が上昇していれば買い先行の方が良いですが、
下落すれば売り先行の方が良いでしょう。

ただし、不動産相場の動向はプロでも予想は難しく、一概にどちらがお得と言い切ることはできません。

実際に、売主が不動産会社の場合は買い先行が多いですが、個人の住み替えの場合は売り先行が一般的です。

資金計画などによっても選び方が変わるため、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

住み替えローンならば同時進行できる

売り買いを同時進行するならば、「住み替えローン」という選択肢があります。

所有不動産の売却後、住宅ローン残債を一括返済することができない場合、返済額が不足する場合に最適です。

「住み替えローン」はローン残債と新居の費用をまとめて借りることができます。

自己資金を投入せずに、新たな不動産を購入できるのがメリット。

ただし、「住み替えローン」は審査基準も厳しくなり、相場よりも下回る売却価格になる可能性があります。

まとめ

住宅ローン残債の状況に合わせて、売り買いのタイミングをよく検討してから進めることが大切です。

判断にお悩みの方は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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