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2022/07/28
住み替えローン・オーバーローンの流れや買い替え成功のコツについて解説
まだ住宅ローンを支払い中に他の家に住み替えたいと思ったら、「住み替えローン」を活用することで次に購入する物件に上乗せして借りることが可能になります。
この記事では、住み替えローンのメリットとデメリット、住み替えローンを利用する流れ、買い替えを成功させるコツをご紹介しましょう。
住み替えローン・オーバーローンとは？
住み替えローン（買い替えローン）とは、買い替えを行う際に、売却物件で返済しきれなかった住宅ローンの残債を次に購入する物件に上乗せして借りることができる住宅ローンです。
住み替えローンは住宅ローン残債が売却額よりも大きい時、つまり売却物件が「オーバーローン」となるときに利用されて、買い替えを行うことができます。ただし、「オーバーローン」でもローン残債を貯金で返済できる場合や住宅ローン残債が売却額を下回る状態にある「アンダーローン」の場合は通常住み替えローンは利用しません。住み替えローン（買い替えローン）はオーバーローンになったときや残債部分を貯金では返済できないケースに利用されるローンとなります。
住み替えローンの注意点としては、売却と次の物件の購入を同時に進めていく必要がありますので、資金計画を考えながら買い替えを進めていくことが大切です。
住み替えローン・オーバーローンを活用するメリットとデメリット
ここからは、住み替えローン・オーバーローンを活用するメリットとデメリットをみていきましょう。
・貯金が減らなくてすむ、貯金を残しておける
・住み替えに費用を確保できる
貯金で残債を返済できる場合でも貯金をあるだけ使い切ってしまう返済をすると生活に支障をきたしますので、住み替えローンの活用を検討しましょう。
・アンダーローンの状態になるまで時間がかかる
・売却の引渡しと購入の引渡しを同時に行う必要がある
初めから過剰な債務を抱えることになるため、住宅ローンを返済できずに売却したくなっても、返済しきれない残債がさらに膨れ上がってしまうリスクがるので注意が必要です。
また、住み替えローンは金融機関が担保価値以上に融資をするために、比較的融資審査が厳しいため、返済能力を細かくチェックされると心得ておきましょう。
住み替えローン・オーバーローンの流れ
住み替えローンを利用する流れは以下のとおりです。
１）各金融機関で住み替えローンのプランを選択する
２）現在の家を売却するための不動産会社を選ぶ
３）資金計画をする
住み替えローンの資金計画は、まず現在の家のローンの残高と預貯金の残高を確認し、住み替えローンで借り入れする金額、新居の購入費用を計画しましょう。
ただし、ローン結果によっては予定通りに行かないこともありますので、金融機関や不動産会社と相談したり、シミュレーションしながら決めていきます。
４）新居を購入する
注意点としては、売却と購入を同時並行で進めて行き、売却の引渡しと購入の引渡しを同日に行うことです。融資実行日は「購入物件の引渡し日」です。
売却は買主がタイミングよく見つからないと調整が難しくなりますので、場合によっては3ヶ月以上かかってしまうことがあるので注意しましょう。
住み替えローン・オーバーローンで買い替えを成功させるコツ
次に、住み替えローンで買い替えを成功させるためのコツをみていきます。
まず、第一条件として住み替えローンが利用できる状態であるのか事前に確認しておくことが大切です。物件の担保価値以上の融資を受けることになるので審査は厳しいローンです。
住み替えローンが気軽に誰でも借りたい時に利用できるものではなく、金融機関は条件が良い人だけに融資しますので、前もって銀行に確認しておきましょう。
次に、住み替えローンを利用する場合には売却と購入のタイミングを合わせる必要があるので、売却を依頼する不動産会社ともよく相談しておくことが大切です。
不動産会社にだいたい3ヶ月間で売却できるように価格を査定してもらい、スケジュール調整するようにしてください。
住み替えローンを利用するには、売却よりも先に先に購入物件を押さえて、購入物件の売買契約を締結する「買い替え特約」を利用することも大事なポイント。
買い替えで購入する物件の売買契約書において、万が一、売却物件が期限までに売れなかったときに購入の売買契約を解除できる特約になります。
「買い替え特約」があれば売却に注力して、後は売却と購入のスケジュールを合わせるだけなので流れがスムーズになるでしょう。
まとめ
「住み替えローン」は今住んでいる家を売却しても、住宅ローンを返済しきれないオーバーローンの状況でも住み替える新しい家の購入代金をまとめて融資される便利なローンです。
メリットだけでなく、審査が厳しい点や多額の負債を抱えることになるためにデメリットも多く、よく資金計画を行った上で利用を検討しましょう。
売買物件
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