アパートやマンションの経営や不動産投資をされている方は家賃収入を得た際に、どのように確定申告をすれば良いでしょうか。

家賃収入による確定申告は必要経費を計上することで節税することができますので、はじめての方はこの機会にポイントを抑えておきましょう。
この記事では、家賃収入を得た方が確定申告をする方法と経費計上できる事項などを説明いたしますので参考にしてみてください。

年間20万円以上の不動産所得がある人は確定申告が必要

アパート・マンションの経営や不動産投資で年間20万円以上の不動産所得を得た人は確定申告が必要です。

会社員の方でも、不動産の所得が年間20万円以上ある場合は、勤め先の年末調整とは別にご自身で確定申告をする必要があります。

家賃収入は所得税法で定められている「不動産所得」という区分に該当し、総収入金額からから必要経費を差し引いた金額が課税対象となります。

ここで注意点があります。「家賃収入」と「不動産所得」は異なります。家賃収入はアパート・マンション・戸建ての入居者から毎月賃料を支払ってもらう収入のことをいいます。

一方で、不動産所得は家賃収入を含めた総収入から経費を引いた金額のことです。家賃収入から経費を引くと20万円以下になった場合は確定申告の義務はありません。

▽不動産所得の計算式
総収入金額ー必要経費

アパートや貸家の賃貸収入がある人｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/shoto315.htm

不動産所得が20万円以下の場合でも確定申告したほうがいい？

不動産所得が20万円以下の場合は確定申告の義務はないと述べましたが、実際には確定申告をしたほうが節税対策になり、結果的に得になります。

例えば、家賃収入よりも経費の方が大きい場合は不動産所得は赤字になりますので、本業の給与所得と損益通算をすれば、課税所得を少なく申請できるので、節税になるのです。

そういった理由から、不動産所得が20万円以下の場合や赤字になっても、確定申告をするオーナー様や不動産投資家は多いです。

家賃収入を確定申告をしなかった場合はどうなる？

アパート・マンションの経営や不動産投資から、年間20万円以上の不動産所得があるにも関わらず確定申告をしなかった場合は、「無申告加算税」として別に税額の15~20%を支払わなければなりません。

・50万円以下の場合は15％
・50万円を超える部分の場合は20%

確定申告の期限が過ぎた後に自分で確定申告をすれば、課税割合は上記から5%軽減されます。
会社員の方も納税義務違反とならないように忘れずに申告しましょう。

家賃収入にどれだけの税金がかかる？

ご自身の家賃収入にどれくらいの税金がかかるのか、以下の計算式で算出してみましょう。

▽家賃収入にかかる税金の計算式

家賃収入にかかる税金＝（総収入金額ー必要経費）×所得税率

所得税の税率は課税対象となる所得金額によって異なります。以下の国税庁ホームページ「得税の税率」を参考にしてみてください。

参考サイト：所得税の税率｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
不動産所得＝総収入金額ー必要経費

家賃収入にかかる税金＝不動産所得×所得税率

所得税率は、以下の課税所得金額の計算式から算出します。

▽課税所得金額の計算式
課税所得金額＝給与所得＋不動産所得ー各種控除

確定申告の青色申告と白色申告の違い

確定申告には青色申告と白色申告がありますが、大きな違いは提出する書類と節税効果が挙げられます。

白色申告は特別な申請が不要で帳簿作成は簡単ですが、基本的に基礎控除のみとなり、特別控除がないため、節税効果が少ないというデメリットがあります。

それに対して、青色申告は事前に「青色申告承認申請書」を提出し、承認が必要です。（申請期限は開業後2ヶ月以内、または青色申告に変更する年の3月15日まで）

参考サイト：所得税の青色申告承認申請手続｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/09.htm

青色申告は未納分の家賃に関しては経費に計上できたり、純損失を3年間繰り越しできるという白色申告にはない柔軟性があり、10万から最大65万円の特別控除を受けられます。

青色申告をする場合は、他にも事業専従者控除が使えたり、各種控除に青色申告特別控除を含めることもできたり、節税効果も大きいと言えます。

青色申告の帳簿作成は白色申告よりも複雑ですが、最近は会計ソフトを使えば、初めての方も簡単に作成可能です。

アパート・マンション等の賃貸収入がある人の確定申告のやり方

では、賃貸収入がある人の確定申告の手順をみていきましょう。

ステップ１）必要な書類を用意する

・確定申告書B
・青色申告決算書
・源泉徴収票（勤務先から入手する）
・不動産売買契約書
・売渡精算書
・譲渡対価証明書
・家賃送金明細書
・賃貸契約書
・送金明細

確定申告には多くの書類を揃える必要がありますので、提出期限となる2月中旬～3月中旬に間に合うように1月には準備をすると良いでしょう。

ステップ２）税務署から確定申告書を入手して作成する

※国税庁ホームページからも入手できます。
【申告書用紙】｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/03.htm

申請書に記入して、納税地の税務署宛に提出します。申請手続きは原則、不動産の貸付を始めてから2か月以内です。

ステップ３）税務署に確定申告書を提出する

提出方法は、近くの税務署へ直接提出する、または税務署に郵送する、e-Taxで電子申告するの3通りあります。青色申告で特別控除を最大65万円受ける場合はe-Taxでの申告が必要です。

ステップ４）税金を納める

確定申告での経費計上でわからない点があれば、税理士など専門家に相談して適正な申告を行いましょう。

まとめ

家賃収入における確定申告を初めてする方は、慣れない書類作成に大変かと思いますが、青色申告で損益通算をすれば税金の還付を受けるメリットもあります。

賢く節税するためにも毎年忘れずに行いましょう。