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2022/03/27

不動産投資とは?知っておきたい基本知識とメリット・デメリット


長引くコロナ禍において、収入源を一つだけではなく、複数持って資産を増やしたいとお考えの方は多いのではないでしょうか?

しかし、はじめての不動産投資は知識もなく、リスクを考えると不安になるかもしれません。

この記事では、不動産投資の基礎知識とメリット・デメリットを解説します。

不動産投資とは?

そもそも「不動産投資」とは、その名の通り、マンション・アパート・ビルなどを購入して大家になり、他人に貸すことで、第三者から賃料収入を得る投資方法のことです。

個人投資家は、人気のエリアや利便性の高いエリアにある不動産に投資することで、安定した賃貸収入を得られるため、不労所得による大きな利益が期待できます。

はじめて不動産投資をする際には、「資金がないとできない」と思われるかもしれませんが、ローンを活用すれば、初期費用を抑えて投資用不動産を購入することができます。

数ある投資の中でも、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに位置づけられており、正しく運用することで、安定的に不労所得による利益を得ることができます。

不動産投資の種類

代表的な不動産投資には大きく分けて2種類あります。

分譲マンションの1室を購入して貸し出す「ワンルーム投資」と戸建て住宅または集合住宅を1棟まるごと購入する「一棟買い投資」の2つです。

「ワンルーム投資」は分譲マンションの1室のみを購入して貸し出すので大きな利益は期待できませんが、初期費用(購入代金や維持費)を抑えて始められるのがメリットです。

一つのエリアに限らず、複数のエリアの不動産物件を購入してリスクを分散させて運用できますが、入居者がいない場合は無収入となるので注意が必要です。

それに対して、「一棟買い投資」は、戸建て・マンション・アパート・商業ビルなどの建物をまるごと1棟購入して貸し出す方法です。

戸建て・マンション・アパートの場合は1室ずつ、商業ビルの場合は1テナントずつ貸出して運用する不動産投資になります。

中古の戸建て住宅であれば、地域や築年数によっても異なりますが、500万円程度の少ない資金から初心者でも始めることができます。

商業ビルなどの「一棟買い投資」の初期費用は億単位になることが多く、分散投資ができませんが、投資効率がよいため多くの収益が見込めるとあって、慣れた投資家に人気です。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資の基礎知識として、どうやって利益を得るのか、仕組を押さえておきましょう。

利益を出す仕組みはインカムゲイン(income gain)とキャピタルゲイン(capital gain)があります。「キャピタル」の意味は、「資本」・「資産」です。

インカムゲイン(income gain)とは?

不動産投資におけるインカムゲインとは所有する建物を賃貸に出して、賃料収入で利益を得る仕組みです。保有している不動産に対して得られる利益になります。

賃料収入の他にも、入居者が入居の際に支払う礼金、毎月の管理費、共益費も収益となります。

毎月の賃料は変わらず、また景気変動の影響も受けずらいため、投資元本が大幅に減るリスクは少なく、安定性が高いのがメリットです。

不動産投資以外のインカムゲインでは、株式や証券、銀行預金の利子、FXのスワップポイントなどが該当します。

キャピタルゲイン(capital gain)とは?

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、所有している資産の価値が上昇し、売却した際に、購入価格よりも売却価格が高くなり、利益が出ることです。

不動産を売却して、購入価格より高く売れた時の利益になります。

例えば、 不動産を3,000万円で購入した不動産が、4,500万円で売却した場合のキャピタルゲインは1,500万円となります。

売却後の差益で利益を得るために「売却差益」「売買益」ともいい、反対に購入価格よりも売却価格が低くなって、損失になることを「売却損(キャピタルロス)」といいます。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは金融機関からローンを組むことで自己資金よりも大きな金額で投資ができることです。少額の投資で多額の利益を上げるレバレッジ効果が高いのです。

また、不動産投資は節税対策にも効果的です。不動産購入時の諸経費を経費に計上すると、家賃収入よりも経費の方が上回り、赤字になるので、これを給与所得と相殺すると税額が減らせるのです。

もちろん、不動産投資は毎月、安定した賃料収入を得られるので、将来の私的年金の形成にも役立ちます。

万が一の事態でも「団体信用生命保険(団信)」により、残ったローンは全額清算されるので、生命保険、死亡保険としても活用できます。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとしては、ローンを使う場合であっても、売買契約の初期費用は必要となるため、ある程度の自己資金は必要です。

また、固定費・管理費・修繕積立金などの運用費(ランニングコスト)がかかります。

空室時には収入がなくなり、経年劣化や台風や地震など自然災害のダメージによって不動産価格が下落するリスクがある点にも注意が必要です。

まとめ

会社員や主婦の方をはじめ、20代や30代の方にも「不動産投資」は人気があり、将来の資金形成のために不動産投資を始める方も多いです。

不労所得を得たいとお考えの方は、「不動産投資」にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

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