国内に住所を持たない海外転勤者や日本国籍を持たない外国人が国内のマイホームを売却する際にはどんな税金がかかるのでしょうか。

この記事では、日本の不動産を売却する海外転勤者や外国人に向けて、マイホーム売却における課税される税金について解説していきます。では、早速みていきましょう。

非居住者がマイホーム売却時にかかる税金

日本に住所を持たずに、現在まで続けて1年以上海外に転勤している人や外国人は「非居住者」に該当し、「非居住者の不動産売却における支払者の源泉徴収義務」があります。

これは、非居住者が国内の不動産を売却する場合は、買主が売買代金の10.21%を源泉徴収して、税務署へ納税しなければいけないという義務のことです。

非居住者であっても、日本に所有している不動産を売却して利益を得た場合は、日本で所得税が課税されます。

非居住者が不動産売却するときに源泉徴収される理由としては、国内における所得の申告漏れを防ぐため、国内で発生した所得に対しては予め10.21%を源泉徴収し、買主が納税するという形になっているのです。

気をつける点は、非居住者がマイホームを売却した際に、売却代金から所得税が源泉徴収されますので、売却代金から源泉徴収分を差し引いたものが買主から受け取る金額になります。

不動産売却の売却代金を全額受け取ることはできませんので、源泉徴収によって住宅ローンを売却代金で返済できなくなるケースがあるのでご注意ください。

参考サイト：No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1932.htm

非居住者が不動産売却する際にかかる源泉徴収の税率は？

非居住者が国内の不動産売却する際にかかる源泉徴収の税率は10.21%です。

・源泉徴収税の税率
10.21%（所得税10%・復興特別所得税0.21%）

不動産の売却金額を受け取る際に、税金の前払いで源泉徴収され、確定申告でその源泉税を清算する形になります。

▽源泉徴収として売却代金から差し引かれる金額の計算方法
売却代金×10.21%

▽売主が受け取る金額
売却代金−（売却代金×10.21%）

例）売却代金が3,000万円の場合

売主が買主から受け取る合計金額
3,000万円-(3,000万円×10.21%)=2,693.7万円

非居住者が不動産売却によって源泉徴収された所得税は、買主が徴収月の翌月10日までに税務署へ納めます。

買い主は納付後に売主に「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」という書類を発行し、売主は不動産を売買した翌年に確定申告を行います。

先程も述べたように、不動産を売却したら国内での所得が発生するため、翌年の期間中に確定申告する必要があるのです。

そして、非居住者は国内の所得に対して、代行して申告手続きをしてもらうために「納税管理人」を設定する必要があります。

参考サイト：No.1923 海外勤務と納税管理人の選任｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1923.htm

納税管理人を決めたら、税務署に「所得税の納税管理人の届出書」という書類を提出し、代理で申告手続きをしてもらい、還付を受けることができます

ただし、納付期限に遅れてしまうと、買主に対して不納付加算税や延滞税といった罰則的な税金が加算されますので、ご注意ください。

源泉徴収が不要なケース

以下の条件に全て当てはまる場合は、源泉徴収が不要になります。

・売買金額が1億円以下
・買主が6親等以内の親族
・買主の物件用途が居住用

売却金額が1億円以下かどうかは売主が受け取る金額で判定され、共有不動産の売却の場合は、それぞれの売主が受け取る金額で決まります。

また、買主が自己またはその親族の居住用に買ったかどうかは、購入時の現況によって不動産関係書類を参考に判断されます。

※法人が買主の場合は、売却金額や用途に関係なく源泉徴収されます

参考サイト：所得税基本通達161－17（自己又はその親族の居住の用に供するために該当するかどうかの判定）｜国税庁

非居住者が不動産売却で必要な書類

非居住者が不動産売却で必要な主な書類は以下のとおりです。

・在留証明
・運転免許証・パスポートなどの身分証明書
・日本の印鑑証明書
・親族が代理人として契約する場合は売買契約の委任状
・権利証 または 登記識別情報通知
・固定資産税・都市計画税の納税通知書

不動産売却では、売買契約日と残代金を受け取って引き渡しを行う残代金決済日は日本にいるとスムーズですが、日本にいない場合は親族に代理で手続きをしてもらうことも可能です。

まとめ

非居住者が不動産売却する際には、源泉徴収されるかどうかに関係なく、譲渡所得税と印紙税、登録免許税の３つの税金が発生します。

不動産を売却したことで国内に利益が出た場合に発生する譲渡所得税、そして利益に関わらず不動産売却したときに課税される印紙税と登録免許税です。

これらの税金は、非居住者も居住者と変わらない計算方法で課税額が決定されますので、事前に確認しておきましょう。