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2021/07/23

不動産売買契約書に記載されている瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?

不動産売買する際に不動産売買契約書には「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と聞き慣れない言葉が記載されていますが、どういった意味があるのでしょうか。

「瑕疵担保責任」とは不動産に瑕疵(かし)があった場合、売主がその責任を問われることになりますので、前もって押さえておくことが大切です。

この記事では、不動産売買における瑕疵(かし)とはどういった欠陥やトラブルのことを指すのか、具体的な例とともにみていきましょう。

不動産売買における瑕疵(かし)とは?

不動産における瑕疵(かし)とは見えない隠れた欠陥や不具合、トラブルのことを指しています。

例えば、雨漏りは天井だけでなく、外壁やサッシ取付部分からの吹き込みやシミがある場合は、一度チェックしたほうが良いでしょう。

戸建の場合は、敷地内の物置や建物周辺にある植木にもシロアリ被害があるケースがあります。配管の割れ・水漏れ、赤サビ水・濁り・詰まりといった給排水管の故障も多いです。

その他にも、間取り変更・リフォームをすると耐力構造に影響を与えたり、建物が傾いている、部分的に傾いているといった気づきがあるケースもあるようです。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?

不動産売買において、目には見えず隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任のことを「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」といいます。

瑕疵は見えていない欠陥という意味で、その物が本来の一定の性質や性能がない状態にあるということです。

もし、不動産を購入した買主が気がつかなかったことに落ち度はないと判断できる場合(善意無過失)は売主に損害賠償や契約の解除を求めることができます。

売主に瑕疵担保責任を負わせるには買主は補修の実施請求、代金の減額請求、報酬の減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使をします。

瑕疵担保責任免責(かしたんぽせきにんめんせき)とは?

そうはいっても、買主としては、中古物件の場合は建築後の年月が経過すると経年変化や自然損耗などがあるため、瑕疵であるかの判断は難しいケースがあります。

そのため、中古物件の不動産売却の場合は不動産売買契約書に特約を付けて、瑕疵担保責任を負わないとする契約をすることも可能です。

その場合は売主は、不動産売買契約書に「第◯条にかかわらず、土地・建物の隠れたる瑕疵につき一切の担保責任を負いません。」と明確に記載する必要があります。

これを「瑕疵担保責任免責(かしたんぽせきにんめんせき)」といい、瑕疵担保責任を負わない条件となります。

実際に民法の瑕疵担保責任の規定では瑕疵の範囲は具体的に示されていません。ですから、買主は民法第570条の規定と異なる取り決めを結ぶ事が可能というわけです。

ただし、売主が個人などの宅建業者でない場合に限ります。物件の売主が宅建業者、不動産会社の場合は瑕疵担保責任免責がなく、宅地建物取引業法第40条に定められています。

最低2年間の瑕疵担保責任の期間を設けて、2年間より期間を短くしたり、瑕疵担保責任免責にすると、民法の規定に従わなければならないというルールがあります。

改正民法の「契約不適合責任」とは?

改正前民法では売買物件に目に見えない瑕疵が存在する場合は、売主は瑕疵担保責任を負うという「瑕疵担保責任」がありました。

瑕疵担保責任では、原則として、売主が無過失の場合であっても瑕疵担保責任に基づく損害賠償と契約解除が発生するものです。

2020年4月に改正民法が施行され、改正前民法の瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に変わりました。

契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことを意味しています。

「契約不適合責任」とは目に見えない「瑕疵」という条件はなく、引き渡された不動産がその種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しているかどうかがポイントになります。

不動産売買契約において「契約の内容」に適合しているか否かが問われる事となり、目的物の種類又は品質について、どのような定めにしているかによっても、契約不適合責任の存否に関する判断も変わってきます。

つまり、契約の趣旨に適合しない場合は、特定物という特徴がある不動産売買であったとしても、債務の不履行に該当する可能性もあるという考え方です。

改正民法では契約不適合責任は以下のように定められています。

【契約不適合責任の内容】
①履行の追完請求権
②代金減額請求権
③債務不履行の規定による損害賠償
④債務不履行の規定による契約解除

改正前民法における瑕疵担保責任では買主が欠陥を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければなりませんでした。

改正民法の契約不適合責任では、存続期間は「買主が種類又は品質に関して、契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば権利が保全されることになる」としています。

まとめ

不動産売買契約では、売主は売買契約締結時に売買物件の状況がどのような状態であるか「物件状況等報告書」に記入して、買主に明確にしておく必要があります。

瑕疵を含めて売主が知っている情報を事前に説明しておくことが大切です。売主が知っている欠陥を買主に知らせなかった場合は、不動産売買契約書の条項に関係なく、売主に対し損害賠償義務が発生するので、十分に注意しましょう。

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