2021/07/15

市街化調整区域の不動産売却のコツと注意点

市街化調整区域の土地や建物を所有している方は、売却したいけれど売れないのでは…と心配ではありませんか？

この記事では市街化調整区域の不動産売却はどうやってするのか、コツや注意点のポイントを解説していきます。市街化調整区域の売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

市街化調整区域とは？

そもそも「市街化調整区域」とはどういった場所を指しているのでしょうか。

市街化調整区域とは、農地を守るために市街化が拡大するのを防いでいるエリアのことで、住宅や商業施設の建設は認められていない区域のことをいいます。

市街化調整区域を設定している理由は、市街化して人口が増えると農地がなくなってしまい、都市化が進んでしまうため、市街化するのを抑制しているのです。

市街化調整区域は人口が集中している都市部の農村地帯に多く指定されており、東京23区や多摩地区、横浜市、川崎市、大阪市と名古屋市、仙台市、新潟市、京都市、岡山市、広島市といった都市部に多くみられます。

市街化調整区域では農林漁業を営む人の住宅は許可なしでも建設が認められており、農林漁業に必要な設備を導入したり、畜舎や温室、必要な道具を設置するのも問題ありません。

市街化調整区域とは反対に、人口が少ない地方や町村では活気を取り入れるために「市街化区域」として、人が生活しやすいように用途地域を定めて、インフラの整備などを実施しています。

市街化調整区域の不動産を所有している方は、売却できるか心配かと思いますが、売却することは可能です。

ただし、自然や資源を守るために、地の用途は都市計画法で細かく定められています。新しく建物を建てることはできず、建物を建て替えは行政の許可が必要な区域です。

市街化調整区域の不動産は土地の価格が市街化区域と比べて50％程度安い傾向にあります。ライフラインが充実していなかったり、開発許可を取るのに手間がかかるといった点もデメリットです。

しかし、買い手にとって、市街化調整区域には大型商業施設が建設されることがないため、ビルよりも自然が多く、比較的静かで環境が良いというメリットがあります。

市街化区域よりも広い土地を購入できるので、落ち着いた環境の土地を求めている方に需要があるのです。さらに、市街化調整区域には都市計画税がなく、固定資産税が安い点もメリットです。

市街化調整区域の不動産を売買するにはコツがあり、売りたくても売りにくいケースもありますので、確認していきましょう。

市街化調整区域の不動産を活用せずに持て余していると、毎年、固定資産税の納税負担が気になります。ここからは、市街化調整区域の不動産を売却する３つの方法をご紹介します。
　

市街化調整区域の不動産は市場で流通が少ないため、過去に市街化調整区域の不動産売買の経験が多い不動産会社に売ると効率的です。

市街化調整区域内では新しく開発許可を取得することが難しいため、すでに取得している場合は価値が高くなり、売買もスムーズになる傾向にあります。

市街化調整区域は、地目が田や畑となっている場合は、農地として使うと用途が定められています。農地であれば、そのまま農地として売却すると良いです。

地域の農業委員会に許可を受けた農家あるいは農業従事者のみ、農地を購入できると農地法で定められているため、近隣の不動産会社に相談すると、農家従業者を紹介してもらえるでしょう。

農地は農地法によって保護されています。農地法における農地以外にして売却する許可と都市計画法に基づく農地を宅地にする許可を取得すれば、土地を農地転用して売却可能です。

土地を農地転用するには、市区町村の農業委員会に必要な書類を提出します。農地以外にするには、資材置き場や駐車場経営の活用方法があります。

資材置き場は業者に土地を貸して地代を得たり、駐車場経営は月極駐車場にすれば、初期費用を抑えて毎月安定した収入を得られるので、需要は高くなります。

市街化調整区域には開発許可が受けられる土地とそうではない土地があるので注意が必要です。開発許可が下りるかどうかは市区町村の都市計画課や町づくり推進課で確認できます。

市街化区域に隣接・近接している地域は開発許可が下りやすく、第一種低層住居専用地域であれば建て替えも可能になるため、売却がしやすくなります。

しかし、多くの市街化調整区域は開発許可が受けられないことが多いです。その場合の用途は
資材置き場や駐車場に限定されてきます。

住宅を建てられないと利用価値が下がり、査定額も安くなって売却が難しくなるので、不動産会社に売却方法を相談すると良いでしょう。

市街化調整区域は市街化を抑制する目的で、インフラや建設の制限をしているため、売買にはコツや注意点があるとお伝えしました。

売却をお考えの方は、まずは自治体の区域指定を確認して、開発許可が受けられる土地かどうか確かめておきましょう。