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2021/09/08

任意売却と競売の違いは?メリットとデメリットを解説!


最近はコロナの影響もあって、勤務時間が減り、給与やボーナスがカットされて、住宅ローンの支払いが厳しい状況にある方が増えているようです。

万が一、住宅ローンが支払えなくなり、滞納した場合は「任意売却」という形で金融機関の合意の元に不動産を売却することができます。また、強制的に売却する「競売」もあります。

そこで今回は、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった時に知っておきたい「任意売却」と「競売」の違い、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

任意売却と競売の違い

「任意売却」と「競売」はどちらも一般市場で不動産を売却し、売却した代金を債権者に配当する手続きですが、相違点がありますので、詳しくみていきましょう。

任意売却とは?

「任意売却」とはマンションや戸建てなどの住宅ローンの借入金を返済できなくなった際に、金融機関の合意の上で、債務者の意思で不動産を売却する方法です。

任意売却を略して「任売」と呼ばれることがあります。不動産を売却しても、借入金は全額返済されないまま債務が残ってしまいますが、それ以外は不動産売却と変わりません。

通常の不動産売却においては、不動産に抵当権が設定されていた場合、債権者である金融機関に借入金を全額返済して、抵当権を解除してもらう必要があります。

しかし、不動産を売却しても売却代金で全額返済できない場合や自己資金で不足した金額を支払えないケースもあるでしょう。

そういった場合に、金融機関に協力してもらい、債権者に抵当権の解除を承諾してもらうことで、住宅ローンが残ったまま「任意売却」することができます。

住宅ローンを支払えずに「任意売却」する場合は金融機関の同意を得て、協力してもらうことが重要です。

もし、不動産会社の担当者が任意売却について知識がなかったり、経験が少ない場合は同意を得られないこともあります。その場合、後術する競売になるケースが多いです。

任意売却のメリット・デメリット

ここからは、任意売却をするメリット・デメリットをみていきましょう。

任意売却は市場価格に近い価格で処分できるため、売主は多くの売買代金を手にすることができて、住宅ローンの残債を減らせることができます。

任意売却の手続きの後に、債務者は住宅ローンの残りの借入金を返済する必要がありますが、返済に充てる金額が増えて、分割払いに対応してもらえる可能性が高くなるのが
メリットです。

債務者は任意売却をする場合に、司法書士に仲介業者と担保権の抹消登記手続きを依頼しますが、その際に支払う金額は売買代金から諸経費として支払うことができるので、負担を減らすことができます。

物件を処分した後は、債権者や買主は債務者の金銭的な状況を把握しているので、引越費用が負担してもらえたり、物件の引渡時期を考慮してくれるケースがあります。

任意売却のデメリットとしては、複数の債権者がいる場合、全員の担保権をなくす必要があり、債権者全員の同意を得なければ、手続きすることができません。

競売とは?

一方で「競売」とは、マンションや戸建ての住宅ローンを支払えなくなった際に、債務者が借金を回収するために、当事者の意思に関係なく、裁判所を通じて不動産を強制的に処分する方法です。

住宅ローンを支払えなくなり数カ月分滞納すると、分割する権利は失われて一括返済を求められます。一括返済出来ない場合は保証会社が金融機関に返済することになります。
そして、保証会社が債務者に返済を求められますが、保証会社に一括返済できない場合に、保証会社が競売の申し立てを行い、競売開始決定の通知が届くと、競売手続きが行われます。

「競売」は「任意売却」のように売主と買主が契約して行うのではなく、債権者が裁判所へ申立をし、融通が利かずに強制的に行われる手続きという点が特徴です。

「競売」の手順は民事執行法という法律によって定められており、裁判所によって物件の評価が決まると買受申出人が入札に参加し、落札者が決まると、不動産の権利が移転されます。

競売のメリット・デメリット

続いて「競売」のメリット・デメリットを見ていきます。任意売却で不動産の処分ができなかった際に、最終的な手段として競売の手続きに従うことになります。

競売は任意売却と比べてメリットは少ないですが、敢えて上げるならば競売物件を落札する人がいない場合は手続きが長引くので、その間は住み続けることができる点です。

しかし、競売は市場の取引価格の50~70%の金額で処分されるケースが多く、残債の減額の可能性はほとんどありません。競売費用に遅延損害金が上乗せされるので、借入金は増えます。

債権者へ配当される金額も少なくなり、残債全額を債権者側へ返済しなければ請求され続けますので、自己破産のリスクが高まるのがデメリットです。

また、自宅を競売にかけられると競売物件の情報がインターネット上に公示されますので、近所の人に知られてしまうのもデメリットといえます。

競売を回避し任意売却するには?

債務者にとって、一般の不動産売買取引と同じ形式で行う任意売却は競売よりもメリットが多いため、早めに任意売却の手続きを進めるケースが多いです。

「任意売却」は債務者の任意で取引を行うことができ、市場価格にほぼ近い価格で売却することができますが、「競売」の手続きに入ると最短約4ヶ月で強制的に売却されてしまいます。

最近の事例では、滞納すると裁判所から「競売開始決定通知」が届き、平均4~6ヶ月くらいで競売に移行し、不動産が強制的に売却されるケースが多く見られます。

住宅ローンを支払えずに、そのまま滞納している状態を放置すると競売にかけられる可能性が高くなります。競売を回避するには、債権者に任意売却をしたいと早めに相談しましょう。

まとめ

今回は任意売却と競売の違いと競売を回避する方法をご紹介しました。任意売却は債務者の意思で売却することができるので、売却後の返済額や返済方法を計画し直せるのがメリット。

強制的に自宅が競売にかけられないようにするためには、住宅ローンが支払えなくなったら、早めに債権者に相談することが大切です。

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