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2021/07/25

借地権付き建物は売却できる?売却方法と注意点まとめ

借地権付きの物件を所有されている方は、どうやって売却できるかお困りではありませんか?そもそも、借地権付き建物は売却できるのでしょうか。

結論から言えば、借地権付き建物は売却可能ですが、法的な制限や権利義務関係が特殊なために売却時に注意する点もあります。

そこで今回は、借地権付き物件の売却手続き注意点を解説していきます。

そもそも借地権とは?

不動産ホームページを見ると「借地権」と記載されているのをよく見かけますが、どんな権利なのでしょうか。

「借地権」とは人の土地を借りてその上に家や建物などの不動産を建てて使用する権利のことをいいます。不動産取引では借地権は土地を使用する権利として売買されています。

「借地権」は「地上権」または「土地賃借権」のどちらかのことを指しています。「地上権」と「土地賃借権」はどちらも他人の土地を借りて不動産を所有する権利という共通点がありますが、債権において違いがあります。

「地上権」とは他人の土地で不動産を所有するための権利です。地主に地代を支払い、土地を直接使用することができます。売却したり転貸することも可能です。

そして、「土地賃借権」とは「底地権」を持つ地主と契約をして、土地を貸してもらうだけなので、売却したり転貸することはできません。

土地を借りる人は「借地権者」、貸す人は「借地権設定者」または「底地人」と呼びます。
「借地権者」が他人が建物を所有し使用している場合は、地主は「底地権」のみを持つのです。

借地権付き建物とは?

「借地権付き建物」とは貸し出されている土地に建っている建物です。

建物が建っている土地の所有権はなく、建物だけ所有できる借地権が付いた建物のことをいいます。地代を払って借りている土地に家を建てるという意味です。

通常、住宅を購入する際には土地を探して、土地を購入すると不動産の所有権を得ることになります。

ただし、土地を貸地として扱っている場合は土地の所有権を保有することはできず、借りている土地なので借地権を持つのです。

借地権付き建物の売却方法

「借地権付きの建物」は土地の権利を持っていないために、売却できないイメージがありますが、実際は借地権付きの建物は販売されています。

土地は借りているものですが、所有する権利を購入しているので、権利を転売したり、地主と契約した場合ではない相続や贈与も可能です。

方法1.借地権付きの建物として売却する

通常の不動産と同様に借地権付き建物を売却する方法です。土地賃借権の場合は、地主の許可が必要ですが、地上権の場合は、地主への合意なく自由に売却・転貸を行うことができます。

建物部分も含めて権利と一緒に中古物件として売却する方法です。不動産会社と仲介契約を結んで販売価格を自分で決め、売買契約書を作成することができます。

方法2.借地権を地主・第三者に売却する

一般的には借地権を売るのは建物付きで買い取ってもらうケースが多いですが、借地人は地主から借地権という権利を買い取っているため、また地主に戻して売却することができます。

地主再度買い取ってもらうやり方は、地主にとって底地権に借地権が戻ってくるので土地の資産価値が上がるので、よく行われています。

地主の許可を得れば、地主以外の個人や不動産会社にも売ることもできます。地主の許可を得るには承諾料として、借地権の価値の10%くらいかかります。

ただし、借地権のみ売却する場合は、建物は取り壊す必要があるので、解体費用が発生しますので注意しましょう。

方法3.地主に底地権を売却してもらう

土地の権利は大きく分けて、他人の土地を使用する権利を意味する「借地権」と、所有する土地を貸す権利である「底地権」の2つあります。

地主は、借地権と底地権の両方を持っていて、借地権と底地権を合わせて所有権になります。
借地権を販売すると権利は弱くなります。

借地権を売却する際は、地主の承諾を得てセットで売却すると所有権となり強くなるので売れやすくなります。

借地権付き建物を売却する際の注意点

ここからは、借地権付き建物を売却する際の注意点についてみていきます。

借地権付き建物を個人に売る場合は、金額が大きくなるため、不動産会社に仲介を依頼すると安心です。また、売却までの流れがスムーズになるので個人間は避けたほうが良いでしょう。

借地権付き建物を地主に売る場合は、建物と借地権を売却するか、建物は取り壊して借地権だけを売却する方法があります。

建物を地主に売却する方法は借地権を買い取ってもらい、借地権を戻すために所有権となって土地の資産価値が高くなり、地主にもメリットは多いです。

ただし、借地権価格、建物価格の評価に時間がかかったり、測量や分筆登記など費用が発生し、地主との交渉がスムーズにいかないケースもあります。

一方、借地権だけを売却する方法は地主が借地権を買い戻すという形です。解体には当然ながら、解体費用が発生しますので、計画的に進めましょう。

まとめ

今回は借地権付き建物の売却方法と注意点についてご紹介しました。
借地権は、土地を借りて利用する権利のことをいい、借りた土地に建物を建てたり、借地権付きの建物を売却・転貸することができます。

借地権付きの建物を売却する際には、権利のトラブルを避けるためにも、不動産会社に仲介を依頼すると安心です。

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