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2023/01/10

マイホームの登記名義と持分はどうやって決める?

マイホームを夫婦もしくは親子で購入する場合は、「持分」の決め方次第で、住宅ローンを活用する際の抵当権設定登記や税金面で影響がありますので、事前に確認することが大切です。
今回は、これからマイホーム購入をご検討の方に向けて、持ち分の割合や決め方、共有名義にするメリットとデメリットについて解説します。

マイホーム購入における「持分」とは?

マイホームを購入する際に、夫婦で貯金を出し合ったり、両親からいくらか援助してもらったり、複数人でお金を出し合うケースが多いでしょう。マイホームを複数人で共有する場合(夫婦で共有、親子で共有など)は誰がどれくらいの割合を所有するか決める必要があります。

共有者それぞれの所有権の割合があり、それを「持分割合」と呼びます。マイホームの持分を決めて、所有権登記をすると、登記した内容は登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されます。法務局や一般財団法人民事法務協会のサイトでも確認可能です。その持分によって、住宅ローンの返済額の割合、また住宅ローン控除のほか、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、贈与税などの税負担額が変わってきますので注意が必要です。

参考サイト:一般財団法人 民事法務協会|登記情報提供サービス

登記情報提供サービス
https://www1.touki.or.jp/gateway.html

マイホーム持分割合の決め方

マイホームを単独名義にするか、共有名義にするかは自由に決めることができます。ただし、共有名義の場合は、誰が購入資金を負担するかによって、持分割合が変わってきます。マイホームを共有名義にした場合、それぞれの名義人が住宅ローンを含めて支払った金額に応じて「持分割合」が決まるのです。

ここからは、マイホームの持分割合の計算式をみていきましょう。

持分の計算方法持分割合 = 住宅ローンを含む支払い額÷不動産の購入代金
例)5,000万円のマイホームを購入した
夫が3,000 万円(住宅ローン)、
妻が2,000 万円(住宅ローン)を支払ったケース・夫の持分割合
3,000 万円÷5,000 万円=60.0%=5分の3

・妻の持分割合
2,000 万円÷5,000 万円=40.0%=5分の2

住宅購入資金は、自己資金と住宅ローンの負担金額も含めた支払い金額に準じて計算しますので、マイホームの資金計画をする時に決めておきましょう。

マイホームの持分を登記する際のルール

持分割合を決めるときは、購入資金の各人の負担額に準じて正しく登記するのが原則となります。つまり、持分割合は支払った資金の割合で決定されます。

注意点としては、夫婦で共有名義にした場合、贈与があったとみなされてしまうケースがあるので気をつけなければなりません。

例)5,000万円の住宅を購入

・夫が自己資金と住宅ローンを利用して全額負担した
・妻の持分割合を5分の1と登記した

この場合、5,000万円の5分の1にあたる「1,000万円を夫から妻へ贈与した」とみなされてしまい、贈与税を課される場合があるのです。税金面で損をしないために対策が必要です。

また、「住宅取得等資金の贈与の特例」の要件を満たし、一定金額までの住宅取得用の資金を直系の子または孫が受け取った場合は贈与税が課税されません。

参考サイト:直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|国税庁

マイホームを共有名義にするメリット

マイホームを共有名義にするメリットは以下の点が挙げられます。

・各人が資金を出すため、単独よりも住宅の選択肢が広がる
・住宅ローンはペアローン、収入合算(連帯債務型・連帯保証型)を利用できる
・共有者それぞれが住宅ローン控除を受けられる(一定の要件を満たした居住用の住宅)
・マイホームを売却時に特別控除の枠が広がり金額が増える

マイホームを共有名義にするデメリット

次に、マイホームを共有名義にするデメリットです。
・住宅購入の負担額の割合と登記上の持分の割合を変えた場合、贈与税を課される場合がある
・マイホーム売却の際には、共有者全員の承諾が必要
・住宅購入時に諸費用が増えることがある
・住宅ローンの返済が複雑になる、弁護士や税理士への費用がかかる

まとめ

マイホーム購入において、共有名義にする場合、住宅の選択肢が広がるメリットがある一方で、持分割合の決め方次第で住宅ローンや税金面で影響があるため注意が必要です。

「みんなのマイホーム」とする場合も、まずは税務署または弁護士、税理士先生に相談して無駄な負担がないように対策をされることをおすすめします。

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