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2022/03/14

住宅ローンの繰り上げ返済とは?適切なタイミングとメリット・デメリット

住宅ローンを返済中に、「繰り上げ返済しようか」と悩む時があるでしょう。繰り上げ返済すれば、支払う利息の総額が減るため、無理がなければ積極的に活用したいですね。

しかし、繰り上げ返済の適切なタイミング、メリット・デメリットも抑えた上で活用することが大切です。

では早速、住宅ローンの繰り上げ返済について詳しくみていきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済とは?

本来、住宅ローンは長期間で返済し続けるものですが、元金の一部または全部を当初の予定よりも前倒しで返済することを「繰り上げ返済」といいます。

お子様が独立したタイミングや相続で資金に余裕がある時には、「繰り上げ返済」をすれば、ローンの負担を減らすことができます。

住宅ローンの繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類の方法があります。

期間短縮型

「期間短縮型」は繰り上げ返済した分だけ、住宅ローンの返済期間を短縮させる方法です。

毎月の返済額に変わりはないものの、返済期間が当初より短くなるため、短縮された期間に支払う予定であった利息が軽減されるのがメリットです。

借入金額が大きい場合や金利が高い住宅ローンは、返済期間が短くなると、その分の利息を支払う期間が短くなるので、総返済額を減らすことができるというわけです。

定年退職までに完済したい方や老後の資金を備えたい方は短縮した期間の分だけ利息を支払う必要がなくなるので、「期間短縮型」の繰り上げ返済の利用がおすすめです。

返済額軽減型

「返済額軽減型」とは、返済期間は変わりませんが、返済を前倒した分だけ、毎月の返済額を減らすことができる方法です。将来的に住宅ローンの負担が大きくなる場合に役立ちます。

固定金利選択型の住宅ローンを利用中に、金利見直しで金利が上がった場合、「返済額軽減型」をして、返済額が増えるのを抑えることが可能です。

お得なのは期間短縮型

どちらの方法でも、支払う利息の総額が減りますが、長期的に見れば、「期間短縮型」の方が支払うべき利息が減るので、利息軽減効果は高くなります。

「返済額軽減型」は繰り上げ返済後にすぐ効果が現れますが、同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は「期間短縮型」の方が大きいです。

利息の総支払額を減らしたい方は「期間短縮型」、月々の返済額を減らしたい方は「返済額軽減型」を利用すると良いでしょう。

参考サイト:住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには? | 住宅購入 | 一般社団法人 全国銀行協会
https://www.zenginkyo.or.jp/article/life/myhome/4376/

繰り上げ返済のメリット・デメリット

「期間短縮型」は短縮した返済期間の分だけ支払う利息が減り、返済額軽減型と比べると利息を軽減できるのがメリットです。

ただし、毎月の住宅ローンの返済額はそのままで、繰り上げ返済をした分だけ貯金は減ることになります。完済するまで金銭面の負担を減らせない点がデメリットです。

一方で、「返済額軽減型」は毎月の住宅ローンの返済額が減り、他の支払いが多くなっても家計管理がしやすいのがメリット。金利上昇にも効果的ですが、利息の軽減効果は小さいです。

また、返済期間が変わりませんので、定年まで返済が続き、生活費の負担になるリスクがあります。金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかることがあるので注意しましょう。

どの住宅ローンであっても繰り上げ返済は可能ですが、金融機関によって、繰り上げ返済の最低限度額が定められている場合もあります。

これから住宅ローンを選ぶ方は、いつか繰り上げ返済する時のことを考慮して、繰り上げ返済手数料無料、繰上返済金額に条件がないものを選ぶことをおすすめします。

繰り上げ返済の適切なタイミング

住宅ローンの繰り上げ返済をする場合は、ライフイベントでの出費を考慮して適切なタイミングを図ることが大切です。

子供の教育費用、住宅の老朽化が進んで、修理やリフォーム費用が必要になったり、急な病気や怪我で医療費が必要になる時もあるでしょう。

繰り上げ返済をして、将来の支払金利が節約できても、手元の資金が減りすぎるとリスクがあるので十分に注意が必要です。一度「繰越返済」をすると、取り消しすることはできませんので、資金繰りに苦しくなる逆効果にならないように、気をつけましょう。

家族のライフイベントにおける資金不足のリスクを避けるために、繰越返済ではなく、「住宅ローンの借り換え」をして他の低金利ローンに切り替えるという方法も検討すると良いかもしれません。

まとめ

住宅ローンは本来、長期間で計画的に返済するものですが、早い段階で繰り上げ返済することで、利息の分だけ総返済額が少なくなるのが最大のメリットです。

資金に余裕があるタイミングで行いたい繰り上げ返済ですが、貯蓄は減ってしまいますので、急な出費やライフイベントが起きると、資金繰りに苦しくなるリスクもあるので要注意です。

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