不動産投資をする上で最も費用がかかる「リフォーム代」は全額経費として計上して税金対策できるかな？とお考えではありませんか？

結論から申し上げると、リフォーム費用を全額経費計上できるかどうかはリフォームの目的や内容によって変わってきますので一概には言えません。

本記事では、広島市の不動産投資におけるリフォーム費用を経費に計上する方法について詳しくみていきましょう。

リフォーム費用をその年に全額経費計上できるのか判断する基準

広島市で賃貸経営をする上でリフォーム工事を行った場合、リフォームの目的が「修繕費」と「資本的支出」のどちらに分類されるかによって、経費に計上できるか判断します。

▽リフォームの目的が「修繕費」の場合

・建物や設備の維持、原状回復のために行ったリフォーム
・20万円未満の工事

上記の「修繕費」に当てはまる費用は全額その年に経費計上できます。念のため、見積書、請求書、写真などの証拠書類を残しておきましょう。

▽リフォームの目的が「資本的支出」に該当する場合

・建物や設備などを元の状態に戻す工事
・設備の新設・取替えなど
・物件の価値向上、耐用年数の延長になる

上記のリフォームは資本的支出に該当し、耐用年数の延長や価値の増加につながる「資産」とみなされるため、経費に計上することができません。

具体的には、以下のケースに該当する場合は、資本的支出になります。

・建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
・用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
・機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

引用：国税庁「​​No.5402 修繕費とならないものの判定」

修繕費に該当するリフォームの具体例

リフォームの目的が「修繕費」と「資本的支出」のどちらに分類されるか判断する明確な基準がなく、税理士さんによっても考え方が異なります。

ここからは、通常、修繕費として認められるリフォームの具体例をご紹介します。

・外壁塗装工事

定期的に必要性のある工事のため、修繕費として経費計上できます。

ただし、以前よりもグレードが高い塗料を使用した場合、建物の価値が高まる資本的支出に該当する可能性があります。

・クロスの張り替え

退去による原状回復のためのクロスの張り替えにかかった費用は必要性のある工事のため修繕費となりますが、壁紙の品質を高めた場合は、資本的支出に該当します。

・キッチンのリフォーム

キッチンの老朽化や故障が原因で同じグレードのキッチンに入れ替えた場合、修繕費として計上できますが、グレードアップする工事は資本的支出に該当します。

・給湯器の入れ替え

給湯器の老朽化や故障が原因で同じグレードの給湯器に入れ替えた場合、修繕として計上できますが、機能性をグレードアップすると資本的支出に該当します。

・トイレ工事

トイレの故障や老朽化により、同様のトイレを交換する工事は修繕費として計上できますが、
グレードアップした場合（和式から洋式など）は、資本的支出に該当します。

修繕費として計上できないリフォームの具体例

修繕費にできないリフォームは設備をグレードアップさせる工事や性能を高めるもの、建物の価値を向上させるものが挙げられます。

以下のようなリフォームは資本的支出に該当しますので要注意です。

・間取りを変更する工事
・防犯カメラやオートロックを新たに設置する工事
・モルタルからタイルに張り替える工事
・バリアフリー工事
・避難用の階段を取り付ける工事

リフォーム費用を全額経費に計上しても節税にならないケース

不動産投資でリフォーム費用を全額経費に計上すれば節税対策に効果的というイメージがあるかもしれません。

実際には所得税は累進課税のため、個人の場合はその年の所得額によって節税効果は異なり、
リフォームをした年に全額経費計上すれば、いつでも節税になるとは限りません。

修繕が目的の工事が増えて、費用の合計が高額になった場合は、全額を経費計上しても大きな節税効果は期待できず、翌年以降に減価償却費で計上した方が高い節税効果があるでしょう。

リフォームした年の所得が少なく、翌年以降の所得が多い場合は、修繕費として経費計上せずに減価償却費で計上したほうが節税効果が高いことがあるのです。

広島市の不動産投資でリフォーム費用を抑えるには？

リフォーム費用を抑えるには、定期的に修繕費として計上できるリフォームを行い、メンテナンスを実施して、建物が老朽化したり、設備が故障しないようにする必要があります。

大規模なリフォームをするとまとまった資金が必要となり、グレードアップした場合は、資本的支出になるため、節税効果が期待できず、大きな出費となってしまいます。

定期的にメンテナンスを実施するために、信頼できるリフォーム業者に依頼すると、長い目で見てリフォームにかかる費用を抑えることが可能です。

まとめ

一般的にリフォーム費用は現状回復であれば修繕費として計上できますので、一括で経費計上できる可能性が高いです。

今回ご紹介した判断基準は明確に決められたものではありませんので、会計処理について詳しく相談したい方は専門家の税理士にご相談されることをおすすめします。