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2022/06/28

管理費と修繕積立金の違い・使い道は?値上げされる可能性はある?

マンション購入の際に管理人と修繕積立金の違いは何だろうと気になっていませんか?この記事では、管理費と修繕積立金の違い・使い道、値上げの可能性について解説していきます。

管理費と修繕積立金の違い・使い道は?

管理費と修繕積立金(修繕費)はどちらも分譲マンションに入居した際に発生する費用ですが、その目的・使い道は異なります。では、違いをみていきましょう。
 

管理費の使い道

マンション管理費とは分譲マンションで日常的に使う共用部と敷地を維持・管理をするために管理組合に毎月支払うメンテナンス費用のことです。大規模修繕以外の費用になります。管理組合とは物件の維持管理のために所有者が構成する団体のことをいいます。マンションの規約を定めることができ、所有者は必ず組合員になる必要があります。

管理費は物件により異なりますが、東日本不動産流通機構の2020年度統計によれば、首都圏の平均月額は管理費が約1.2万円となり、全国の相場は毎月1.5万円〜2万円です。
管理費の使い道は以下が挙げられます。
(使い道の例)
・管理人やコンシェルジュの人件費
・公租公課(税金や町内会費など)
・エレベーターなどの共用設備の点検
・備品や通信費、事務費
・共用部分の火災保険料や地震保険料
・軽微な補修の費用
・清掃費、ごみ処理費
・管理会社への手数料
・専門家(弁護士や建築士)への手数料
・管理組合の運営費 など

出典:マンション標準管理規約 第27条9(pdf)

マンション管理費は日常的な管理の費用ですから、内見では共有部分に適切なメンテナンスが行き届いているか確認しておきましょう。 また、通常のバルコニーとは異なり、特別に使える部分(1階の専用庭やルーフバルコニーなど)には「専用使用料」がかかることがあります。
駐車場を使用する場合は管理組合と駐車場契約を結び、駐車使用料を支払います。専用使用料と駐車場利用料は管理組合の収入として、修繕積立金や管理費に充てられます。

修繕積立金の使い道

マンション修繕費とは建物が壊れたり、経年劣化により古くなった時に修繕する工事をするために積み立てる費用です。毎月積み立てて、修繕が必要になった時や大規模修繕の時に使います。修繕費は一回の工事で何百万円という高額な値段になるので、長期的に積み立てておき、20年〜30年後のために必要な時までお金を貯めておく必要があります。

マンション修繕費の相場は築浅の場合は1万円以下ですが、古くなるほど高くなり、平均相場は毎月1万円~1.5万円程度となっています。床面積や築年数、共用設備によって変わります。

修繕積立金は大規模修繕、特に住居者の全員で使う「共用部分」の改修工事に使います。
(使い道の例)
・外壁工事(塗装、剥がれやひび割れの修繕)
・手すりやフェンスなど鉄製の部分の塗装
・屋根や床などの防水工事
・給水、排水設備の修理
・配管の修理、交換
・エレベーターの修理、交換
・オートロックの修理、交換
・共用ポストなどの設備交換
・機械式駐車場の修理、設備交換 など

出典:マンションの修繕積立金に関するガイドライン

大規模修繕は管理組合の「長期修繕計画」に基づいて行われます。修繕積立金とは「大規模修繕」に備えて所有者が全員で積み立てる費用です。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインによれば、大規模修繕の実施は12年ごとが目安とされており、実際に大規模修繕の周期は12〜16年ごとに行われることが多いです。

修繕積立金が足りない場合は、所有者全員から一定額を集金する、または管理組合でローンを組んで修繕されます。

管理費と修繕積立金は値上げの可能性がある?

管理費と修繕積立金は値上げされる可能性が高いです。その理由は新築時には修繕積立金が安く設定されていますが、築年数が経つにつれて故障や劣化が目立ち始めて修繕費が必要になるからです。これからマンション購入を考えている方は、基本的に修繕積立金は値上がりすると考えて毎月支払うマンション修繕費について理解しておきましょう。

大規模修繕を含めた長期修繕計画は約5年ごとに見直されますので、修繕積立金が不足している場合は値上がりが考えられます。ただし、マンション修繕積立金には適正価格が決められていますので、必要以上に高くなるリスクはありません。

マンション修繕積立金の目安となる計算方法
【修繕積立金の月額目安】= 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 + 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

参考サイト:国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には長期修繕計画の策定方法が定められていますが2008年までなかったため、適正価格よりも低いケースがありました。現在は、適正な金額が明確となり、修繕積立金の相場が上がったようです。

修繕積立金が適切か見分けるには、適切に手入れできているかゴミ捨て場や廊下・階段、外壁や排水、掲示板・共用ポスト、駐輪場・駐車場などの管理状況をチェックしましょう。

以下の管理組合の書類を見せてもらうことも大切です。
(書類の例)
・重要事項調査報告書
・管理規約と使用細則
・長期修繕計画
・総会議案書と議事録
長期修繕計画にも目を通して、毎月の負担を考慮しましょう。

まとめ

管理費と修繕積立金はそれぞれ物件の資産価値を高めるためにも重要な費用です。長期修繕計画に必要な修繕費を確保するために、毎月しっかりと積み立てていくことが大切です。

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