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2023/10/03

広島市で不動産売却時にリフォーム費は譲渡費用に含まれる?

広島市で不動産売却する際に、税金計算上、リフォームにかかった費用は譲渡費用に含ませることで節税効果が期待できます。
本記事では、広島市で不動産売却時にリフォーム費を譲渡費用に含める条件について解説します。

不動産売却で利益が出ると発生する譲渡所得税

不動産を購入した時よりも売却した時の値段が高くなり、利益が出た場合は譲渡所得税という税金が発生します。譲渡所得税には住民税・所得税・特別復興所得税が含まれており、譲渡所得税は分離課税に分類されます。譲渡所得税率は以下のように不動産の所有期間で変わります。

譲渡所得税の計算式譲渡所得課税額=売却価格-取得費用-譲渡費用
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率譲渡した年の1月1日時点
・物件の所有期間が5年以内
短期譲渡所得、39.63%(所得税率30.63%+住民税率9%)

・物件の所有期間が5年を超える場合
長期譲渡所得、20.315% (所得税率15.315%+住民税率5%)

参照:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

広島市で不動産売却時にリフォーム費は譲渡費用に含まれる

広島市で不動産売却のためにリフォームした費用は譲渡費用に含める、もしくは取得費用を増やすことで譲渡所得税を減らすことができ、節税効果につながります。リフォームした費用を譲渡費用に含めるか取得費用にするかはリフォームする目的と内容によって以下のように区別されます。

売却することを目的とした場合は譲渡費用に含まれます。

▽譲渡費用の定義
”譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです”
引用:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

・設備費や改良費に充てた場合、取得費用に含まれます。
・設備費…物件取得後に付加した設備費用
・改良費…物件取得後に加えた改良のための費用
※修繕費は取得費用に含まれません。

▽取得費用の定義

”取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます”
引用:国税庁「No.3252 取得費となるもの」

広島市でリフォームした不動産を売却時に利用できる特別控除

広島市でリフォームした不動産を売却時に確定申告をして税制優遇を受けられる特別控除をご紹介しましょう。

一定の要件を満たすリフォームを行うと、工事をした翌年の固定資産税が減額になります。

「リフォームの特例措置」が適用されるリフォーム・耐震リフォーム
・バリアフリーリフォーム
・省エネリフォーム
・同居対応リフォーム
・長期優良住宅化リフォーム

最大控除額は工事の内容によって異なります。

バリアフリーは60万円、耐震、省エネ、三世代同居は62.5万円、長期優良住宅化は耐震または省エネ+耐久性向上のリフォームの場合で62.5万円となります。

減額措置を受けるには市区町村等に申告手続きを行う必要があります。

参照:住宅:長期優良住宅化リフォームに関する特例措置 – 国土交通省
省エネ改修等を行った住宅に対する軽減措置|広島市公式ホームページ
バリアフリー改修を行った住宅に対する軽減措置|広島市公式ホームページ

▽3,000万円の特別控除
居住用の財産を売却した際に、譲渡所得税を3,000万円まで控除できる特例措置です。この控除を利用すると、譲渡所得税の負担がほとんどなくなります。
この控除を利用するために、以下の条件を満たす必要があります。
・自分が住んでいた家屋か、住まなくなった日から3年を経過していない家屋
・親子などの近親間での取引でない
・売却した年の前年および前々年に3,000万円の特別控除の特例を受けていない
・売却した年の前年および前々年にマイホーム買換えや交換の特例を受けていない
・売却した家屋や敷地について収容の特別控除などを受けていない
参照:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

▽相続取得時の売却取得費特例
相続で物件を取得し、相続登記から3年以内に売却する場合は、リフォーム費用を取得費用に含めることができます。相続税を取得税に加算すると大きな節税に繋がります。

特例を受けるための条件は下記です。
・相続や遺贈によって財産を取得した者である
・相続税が発生している
・財産を相続登記から3年以内に売却を終えている
・損益通算と繰越控除の特例控除

参照:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

譲渡所得が出た場合は確定申告が必要

広島市でリフォームした不動産を売却して、譲渡所得が出た場合は確定申告が必要です。

確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。e-Taxというオンラインサービスを利用して申請すると税額を自動計算してくれるので便利です。

▽e-Taxを使った確定申告のやり方
①売買契約書を見ながら、譲渡による収入金額、必要経費などを入力する
②源泉徴収票に記載されている給与の支払金額、公的年金などの支払い金額を入力する
③e-Taxのホームページからデータを送信する

参照:国税庁「所得税の確定申告」【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)

まとめ

今回は、広島市で不動産売却時にリフォーム費を譲渡費用に含める条件をご紹介しました。広島市でスピーディーな不動産売却をお考えの方は「グッドトゥモロー」までご相談ください。

売買物件

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