広島市の銀行・金融機関で住宅ローンを借り入れている方は、資金に余裕がある時に繰り上げ返済をして、その後の返済負担を減らしたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済することは、確かにストレス軽減になりますが、タイミングや金額によっては住宅ローン控除額や団信の保険金額が減額するリスクがあるので要注意です。

本記事では、広島市の金融機関で住宅ローン利用中に繰り上げ返済するメリットとデメリット、注意点について解説していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に、月々の返済やボーナス時の返済とは別に、まとまった資金を用意して、残高の全額、もしくは一部を返済することです。

通常の返済は元金と利息の両方に充てられますが、繰り上げ返済の場合は、元金に充てられるため、繰り上げ返済することで住宅ローンの返済の負担が軽減します。

住宅ローンの繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、月々の返済額を減らすのか、または返済期間を短縮するのか選択します。

基本的に住宅ローンの繰り上げ返済はいつでもできます。

①返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、毎月の返済額はそのまま変えずに、返済期間中に一部の金額だけ返済し、繰り上げ返済をした分だけ返済期間を短くして、利息を軽減する方法です。

例えば、住宅ローン借入時に年齢が30歳の方は、借入期間が35年であれば、60歳で定年退職した後も住宅ローンを返済し続けなければなりません。

しかし、定年後に予想していたよりも退職金が少ない場合、老後の生活に支障をきたす可能性がありますので、定年までに完済するために「返済期間短縮型」を選ぶとよいでしょう。

②返済額軽減型

返済額軽減型とは、借入期間は変えずに、一部繰り上げ返済をした金額分だけ、毎月の返済金額を減らす返済方法です。

住宅ローンを変動金利、もしくは途中で変動金利に切り替わる固定期間選択型で契約している場合、将来の金利が上昇して返済額が増えて、家計を圧迫するリスクがあります。

住宅ローン返済期間中に子どもの教育費が増えたり、収入が減ってしまった場合は、月々の返済額を減らすために「返済額軽減型」を選ぶといいでしょう。

支払利息の軽減効果が高いのは？

住宅ローンは金額が多く、返済期間が長いほど、支払い利息が大きくなりますので、返済金額軽減型よりも「期間短縮型」の方が返済期間が短くなり、支払利息の軽減効果が高いです。

しかし、どんな時も支払利息の軽減効果が高い「期間短縮型」を選べばお得というわけではなく、期間を短縮することによってリスクが生じる可能性があります。

例えば、変動金利の金利水準が上がったり、転職などで収入が減った、もしくは教育費が増えた場合などに月々の負担を減らすため、住宅ローンの借り換えを検討するかもしれません。

その場合、繰り上げ返済によって返済期間を短縮すると、借り換えをする際に元の返済期間以上でローンを借り入れるのが難しくなるため注意が必要です。

住宅ローン利用中に繰り上げ返済するメリット

ここからは、住宅ローンの繰り上げ返済をするメリットをご紹介します。

利息が軽減できる

返済期間短縮型でも返済額軽減型でも、繰り上げ返済をすることで利息が大きく軽減できるのがメリットです。

例）
借入金額：3,000万円
返済期間：35年
借入金利：固定金利1.2％
利息の総支払額：約675万円

10年後、返済期間短縮型で500万円繰り上げ返済した場合
利息の総支払額：約525万円
↓
利息は約150万円安くなります。

ライフプランに合わせた資金計画ができる

資金の余裕がある時に繰り上げ返済をして早めに返済を終えることで、資産運用に回したり、老後資金の準備をしたり、子どもや孫の教育資金に充てることができます。

繰り上げ返済することで確実に利息が軽減できるため、ライフプランに合わせた資金計画ができるようになるのがメリットです。

住宅ローン利用中に繰り上げ返済するデメリット

住宅ローン利用中に繰り上げ返済するにはデメリットもあります。

住宅ローン控除額が減る可能性がある

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、一定の条件を満たしていれば年末の住宅ローンの残高に応じて、所得税や住民税から控除される減税制度です。

繰り上げ返済をすると、住宅ローン残高が減るため、住宅ローン控除額が減額される可能性があるので注意が必要です。

住宅ローンの控除期間が終了していれば、税金の控除がなくなるので、繰り上げ返済をして完済までに支払う利息を減額するとよいでしょう。

団信の保険金額が減る

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンの返済中に万が一、契約者が亡くなった場合、保険金によって残りの住宅ローンを完済できる生命保険です。

団信の保険金額は住宅ローンの残高と同額となっており、繰り上げ返済をして住宅ローンの残高がなくなると、団信の保険金もなくなるので注意が必要です。

民間金融機関の住宅ローンでは団信加入が義務付けられていますが、万が一のときのために繰り上げ返済をせずに手元に資金を残しておくとよいでしょう。

住宅ローン利用中に繰り上げ返済するベストタイミングは？

資金に余裕があっても、預貯金のすべてを繰り上げ返済すると、緊急時の資金が必要になった時に困ることになるのである程度の資金は手元に残しておくことが大切です。

繰り上げ返済のタイミングは、住宅ローン残高が多いうちに行うと利息軽減効果は高くなり、
借入金額が少なくなるほど支払利息は少なくなります。

繰り上げ返済をするタイミングはライフプランと将来必要になる費用も考えて、余裕があるときに行うよう心がけましょう。

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済は利息の総支払額を減らすことができますが、条件によっては住宅ローン控除の控除額や団信の保険金額が減額することがあるので要注意です。

繰り上げ返済のタイミングはライフスタイルを良く考慮して、ある程度の手元資金を残して、余裕がある時に検討すると良いでしょう。