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2023/10/24

【最新2023】広島市の不動産売却でこれだけはやっておきたい税金対策3選

これから広島市で不動産を売却する予定の方は、譲渡所得に対して税金がかかるため、支払う税額が大きくなるのが気になっていませんか?確かに不動産売却時には税金がかかりますが、課税部分を減らして、さらに控除特例を活用することで、税金を安く抑えることが可能です。

そこで今回は、広島市で広島市の不動産売却をする方に向けて、これだけはやっておきたい不動産売却時に活用したい3つの税金対策をご紹介しましょう。

広島市で不動産売却した時にかかる税金は?

不動産売却における節税対策をお話しする前に、実際、どんな税金がどれだけ発生するのか見ていきましょう。

不動産売却においては、売却益が発生した時にかかる税金と売却手続きにかかる税金との2種類あります。

売却益が発生した時にかかる税金・譲渡所得税
不動産を購入時に支払った額よりも高い値段で売却した場合に売却益が発生すると、その利益は譲渡所得となり、所得税と住民税が課税されます。※譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

そのほか、東日本大震災の復興を目的とした税金「復興特別所得税」が2037年までの支払いが義務付けられています。

売却の手続きにかかる税金・印紙税
不動産の売買契約書など課税文書と呼ばれる書面にかかる税金のことです。
印紙税は書面に記載された契約金額によって以下のように決められており、収入印紙を貼付、消印して収める形になります。

出典:No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで|国税庁

・登録免許税
土地や建物などを売買して不動産の所有者が変わる場合、登記簿に登録するために「所有権移転登記」を行い、登記費用として登録免許税がかかります。売主は物件の住宅ローンが残っていてまだ抵当権が設定されている場合、抵当権を外すために「抵当権抹消登記」という登記が必要です。
登録免許税の費用は不動産1件につき1,000円となり、登記申請時に印紙を貼って納税します。

・仲介手数料
不動産売却は不動産会社に仲介を依頼するケースが一般的ですが、不動産会社に報酬として売却価格に応じた仲介手数料を支払います。

売却価格が400万円を超える場合
仲介手数料 = 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

広島市の不動産売却でこれだけはやっておきたい税金対策3選


広島市で不動産売却をすると多くの税金を支払うことになりますが、課税部分を極力減らし、控除特例を活用することで節税対策になり、手取りをキープすることができます。

対策①取得費と譲渡費用をなるべく多く加算する

不動産売却にかかる税金は以下の計算式で求めます。
譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+譲渡費用) }
不動産の購入にかかった費用(取得費)が大きいほど大きいほど、税金が減りますので、不動産の取得費が明記されている資料から、建物の取得費をできるだけ多く加算しましょう。

取得費に加算できるもの・仲介手数料
・不動産取得税
・免許登録税、登記手数料
・契約書の印紙代
・司法書士へ支払った手数料
・ローン事務手数料
・ローン保証事務手数料
・ローン金利
・ローン保証料
・団体信用生命保険料
・固定資産税・都市計画税の精算金
・抵当権設定の免許登録税や登記手数料
・建物に附属する設備費
・建築費や工事にかかった諸費用
・設計変更費用
・増改築リフォーム費用

広島市の一戸建て住宅(建物と土地)の場合、建物部分の取得費しか分からないかもしれませんが、過去のリフォーム費用などの取得費も加算したほうが節税に繋がります。

例)建物部分の取得費:1,500万円
土地取得費=(3,000万円−1,500万円)×5%=75万円
合計取得費=1,575万円

建物部分の取得費だけ加算する
1,575万円-150万円=1,425万円×税率

正確な取得費が分からない場合は住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測したり、不動産会社もしくは仲介業者などに連絡して尋ねると良いでしょう。
取得費と同様に、売却にかかった費用(譲渡費用)もなるべく多く加算することで節税につながりますので、以下の費用は忘れずに計上しましょう。

譲渡費用となるもの・仲介手数料
・印紙税
・貸物件を売る際に支払った立退料
・建物の解体費用

対策②マイホーム(居住用財産)売却なら3,000万円特別控除を利用する

一定の要件を満たすマイホーム(居住用財産)を売却した場合、不動産売却時に特例「3000万円特別控除」が適用されて、譲渡所得から3000万円を控除することができます。

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得は以下の計算式になります。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用―3,000万円

一定の要件を満たすマイホームは「居住用財産」と呼ばれ、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

▽3000万円特別控除の特例の適用条件
・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合
・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
・転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合

以下の場合も居住用財産として認められます。
・転居しても、「2.」の要件を満たしている
・転居してから3年後の12月31日までの間に他人に貸した
・取り壊しても「4.」の要件を満たしている

解体後に駐車場などの事業用に変えた場合は、居住用財産となりません。

3000万円特別控除の特例の適用を受けるには、不動産売却の翌年に確定申告をする必要があります。適用によって税額がゼロになる場合も申告しなければなりません。

参照:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

対策③相続空き家の3,000万円特別控除を利用する

広島市で家族や親戚から一戸建てを相続し、空き家を不動産売却する場合も条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を特別控除を利用することができます。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

一戸建ての場合、耐震リフォームをしてから売却する、もしくは取り壊してから売却する方法がありますが、相場はどちらも150万円程度です。

空き家特例の適用条件・売却したのは亡くなった人が住んでいた家で、相続開始直前まで一人暮らしか、要介護認定を受けて老人ホームなどに入所していた
・相続開始から売却時まで空き家
・住宅を取り壊して土地を売却、または住宅に必要な耐震改修を行い、相続開始から3年後の12月31日までに売却する
・売却額が1億年以下である

相続空き家に控除を適用するには、相続開始日から同日以降3年を経過する日の属する年12月31日までに売却をする必要があります。

参照:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

まとめ

広島市で不動産売却をご検討中の方は、課税される金額を少なくすること、そして利用できる税金控除の特例を活用すると、出費が減って手元のお金を多く残すことができます。

広島市の不動産売却、不動産投資にご興味がある方は地元の最新情報に精通した「グッドトゥモロー 広島」にご相談くださいませ。売買・賃貸をトータルで全力サポートいたします。

売買物件

  • SALE ダイアパレスプロムナード加古町

    所在地 広島市中区加古町
    築年月 1998年2月(築26年)
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    バス 「中島小学校前」 徒歩1分

    広島電鉄 「市役所前」 徒歩9分

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    70.02m²
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    6,300円
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  • SALE ファミール広島A棟

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    修繕積立金
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  • SALE 安佐南区西原4丁目(戸建)

    所在地 広島市安佐南区西原
    築年月 1997年2月(築27年)
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    バス 「祇園出張所前」 徒歩3分

    広島高速交通 「祇園新橋北」 徒歩7分

    JR 「下祗園」 徒歩9分

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    4,200万円
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    あり
  • SALE 西区己斐上2丁目(戸建)

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    築年月 1988年3月(築36年)
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    バス 「共立ハイツ」 徒歩2分

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    3LDK
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    あり
  • SALE 東区牛田早稲田3丁目(戸建)

    所在地 広島市東区牛田早稲田
    築年月 1979年9月(築44年)
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    バス 「早稲田団地郵便局前」 徒歩2分

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    145.01m²
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  • SALE ヴェルディ三滝邸ビューコート

    所在地 広島市西区三滝本町
    築年月 2005年5月(築18年)
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    JR 「三滝」 徒歩1分

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    3,280万円
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