広島市で不動産売却する際には、物件の価値が購入時よりもどれくらい価値が減少したか「減価償却資産の耐用年数」を求める必要があります。本記事では、中古住宅における減価償却資産と耐用年数の計算方法について解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

中古住宅における減価償却とは？

アパートやマンション、一戸建てといった建物は経年劣化により、毎年少しずつ古くなり、価値が減少していきます。土地は償却資産にならないため減価償却費はありません。

毎年、価値が減少した分を必要経費として計上することを「減価償却」といい、その費用経費のことを「減価償却費」といいます。賃貸経営をする上で、年間の不動産所得を計算して確定申告をする必要がありますが、減価償却費は出費がなくても所得から差し引くことができるため、嬉しい経費といえます。

例）3,000万円で不動産を購入した場合
→不動産を購入した日から耐用年数が終わるまでの年数に分けて計上する

中古住宅は新築住宅よりも耐用年数が短くなるので減価償却費の割合が高くなり、所得税の計算において有利になるのです。

新築建物の耐用年数は構造によって定められていますが、中古住宅の減価償却費は建物の「耐用年数」によって計算します。耐用年数とは税金の計算上便宜的に決められた利用年数です。

どんな時に減価償却の計算が必要？

減価償却の計算が必要なケースは、不動産を所有して家賃収入を得ている場合と不動産を売却する際に必要です。

不動産所得がある方は所得税が発生し、確定申告を行いますが、中古住宅の価値の目減り分は「減価償却費」として賃料収入から差し引くことができ、所得税の節税になります。

中古住宅を売却する場合は、不動産売却によって得た利益（譲渡所得）は所得税や住民税などの課税の対象となり、譲渡所得を計算するために建物の取得費が必要です。

取得費…建物の購入代金と購入した際にかかった諸費用の合計
おおまかな取得費は「売却益の5％相当額」で計算できます。

収入金額から取得費を差し引くことで譲渡所得が減るため節税になりますが、減価償却費が多い場合、取得費が減ってしまうため節税効果は弱くなります。

減価償却を計算する際に必要な耐用年数とは？

一般的に、マンションや一戸建てなどの建物は築年数が古くなるにつれて価値が下がっていきますので、中古住宅を売却時には物件取得時からどれくらい価値が減少したかを求めます。

耐用年数は不動産投資を検討する時に重要な項目となり、減価償却費の計算をするときに耐用年数を使います。

不動産の耐用年数には「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的残存耐用年数」の3種類あります。

耐用年数は３種類①法定耐用年数
・減価償却資産が利用に耐える年数
・不動産の価値を公平に算出するために国が設定したもの
・不動産の種類や構造、用途によって一律に決められている

②物理的耐用年数
・建物が劣化して使用できなくなるまでの年数

③経済的残存耐用年数
・市場で不動産価値がなくなるまでの期間

不動産の耐用年数の算出には、国税庁の「耐用年数（建物・建物附属設備）」を確認しましょう。

参照：No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁

中古住宅の不動産減価償却の計算方法

不動産にかかる減価償却費取得費 × 償却率　で算出できます。
建物は減価償却の対象となるため、価値の目減り分を差し引いた金額が取得費となります。

※1年未満の端数は切り捨て、計算結果の年数が2年に満たない場合は2年とします。

参照：No.2108 中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却｜国税庁

まとめ

中古住宅における耐用年数や減価償却の仕組み、計算方法は不動産売却や賃貸経営をする方だけでなく、これから物件探しをされる方にも役立ちます。

不動産の資産価値や耐用年数、減価償却費は築年数に応じて変わるため、不動産売却をお考えの方、中古物件の購入を検討している方は不動産会社に査定依頼ををおすすめします。