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2021/10/14

海外転勤者・外国人がマイホームを購入するときにかかる税金は?

近年のグローバル化が加速する中、生産拠点を海外におく転勤者が不動産購入したり、日本で生活する外国人(日本国籍以外の人)がマイホームを購入するケースが増えています。

日本に住所を持たない海外転勤者や外国人が日本でマイホームを購入する際には税務上、どんな税金が発生するのでしょうか。早速、みていきましょう。

非居住者の定義

まず、「非居住者の不動産売却における支払者の源泉徴収義務」で定められている「非居住者」の定義を確認しておきましょう。

日本国籍を持たない外国人や日本に住所を持たずに、現在まで続けて1年以上日本国内に居所がない人、海外に1年以上長期転勤中の日本人のことを「非居住者」といいます。

日本の不動産を購入するには、物件価格以外に諸費用が必要となり、日本人と同じく不動産を購入して保有すると、税金が発生します。

▽居住者(非居住者以外)
国内の所得…所得税(国税)が課税される
国外の所得…所得税が課税される

▽非居住者
国内の所得…国内源泉所得に所得税がかかる
国外の所得…課税なし

日本に居住していない場合は「非居住者」となり、国内に住んでいないために「住民税」は課税されず、「所得税」だけになります。

非居住者(海外転勤者・外国人)がマイホーム購入にかかる税金

ここからは、非居住者が不動産を取得した際にかかる税金についてみてきましょう。

非居住者が国内の住宅や賃貸不動産を購入した場合、不動産取得税や登記にかかる「登録免許税」、「固定資産税」(契約書に係る印紙税や市町村税)が課税されます。

「登録免許税」とは不動産を購入したときの所有権移転登記をする際に課される税金です。土地や建物を購入した数ヵ月後に、都道府県から不動産取得税の納税通知書が届きます。

土地と建物の税率は固定資産税評価額の4%ですが、2021年3月までは土地の評価額は1/2で税率は3%、建物は税率が3%までに軽減されています。

非居住者は原則として、不動産取得税・固定資産税の納税手続きは、国内に納税に関する一切の事項を処理してもらう「納税管理人」を置くことが必要です。

※非居住者が知事又は市町村長に申請して、承認された場合には納税管理人は不要。

物件価格以外に必要となる諸費用の目安は物件価格の約8%(新築マンションの場合は3~7%、中古物件の場合は6~8%)となります。

土地や建物を購入すると不動産取得税の課税対象になり、契約書に貼付する印紙代として印紙税がかかります。

また、法務局で所有権移転登記をするために登録免許税と登記手続きを司法書士に委託する場合には委託費用が必要です。

非居住者がマイホーム購入にかかる税金とタイミング

ここからは、非居住者がマイホーム購入にかかる税金と必要な時期について見ていきましょう。

▽印紙税(印紙代)
・売買契約時
・住宅ローンの契約時
物件価格により金額が異なる

▽登録免許税
・引渡し時
「固定資産税評価額×税率」で計算
※新築と中古で税率が異なる

▽不動産取得税
・購入してから数ヶ月後に納税通知書が届く
※軽減措置の対象になる場合は発生しない

▽固定資産税の精算金
・引渡し時
取得時に日割りで買主が負担

非居住者のマイホーム購入における特例の適用条件

非居住者のマイホーム購入における特例は新築住宅家屋においては1,200万円控除の適用が可能です。

ただし、耐震基準適合中古住宅家屋を取得した場合に、不動産取得税の1,200万円が控除が適用される特例は居住することが条件となるため、非居住者は適用されません。

また、耐震基準に適合しない中古住宅を取得して、6カ月以内に耐震改修を行い、耐震基準適合証明を得た場合に受けられる減額の特例に置いても同様に、居住が条件となるため、非居住者は適用されません。

まとめ

海外転勤者・外国人がマイホーム購入したときには印紙税と登録免許税、不動産取得税が発生します。

印紙税の支払いは役所ではなく、土地や建物の売買契約書や住宅ローンを利用する際に、契約書に印紙を貼付する方法になりますので、忘れずに納付するようにしましょう。

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