住宅ローンでは様々な審査項目がありますが、土地と道路の関係も影響があるのをご存知ですか？隣地との境界が明確か、建物や埋設管の越境なども要チェックです。

住宅ローン審査における土地と道路との関係

住宅ローンの借り入れや物件購入の際に、道路と土地との関係が審査に影響します。

住宅を建築する時には「必ず道路に接していないといけない」と建築基準法によって定められており、これを「接道義務」と言います。

「幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。地下におけるものを除く）以上のもの」（建築基準法第42条より引用）

接道義務がある理由は、地震や火事が起きた時に救急車と消防車などの緊急車両が住宅にスムーズに移動できるように十分な広さの道路を確保するように求められているからです。

「接道義務」を満たしていることを前提に住宅が建築されますが、法律施行前からある敷地などは接道義務を満たしていないケースがあります。

例）接道義務を満たしていないケース
・道路に2ｍ未満しか接していない
・道路に接していない無道路地

接道義務を満たしていない物件は担保としての土地の評価が下がります。そのため、金融機関の住宅ローンを利用するのが難しくなるというわけです。

「接道義務」を満たしている道路

建築基準法第42条で定められている「道路」は以下が挙げられます。

公道
・幅員4ｍ以上の道路
・国道、都道府県道、市町村道など
・公の道路であると認識されている

開発道路
・都市計画法などの法律に基づく
・再開発によって新たに設置された幅員4ｍ以上の道路

既存の道路
・建築基準法が施行された昭和25年以前にあった4ｍ以上の道路
・42条2項道路（4ｍ未満の道路でも特定行政庁により道路とみなされた）
・43条但し書き道路（条件を満たしていないが「道路」としての役割を果たしていると認められると建築許可がおりた）
・位置指定道路（土地の所有者が作った私道を特定行政庁から位置の指定を受けた）

42条2項道路とは、
建築基準法の第42条の「第1項」に4ｍ以上の一般的な道路について説明があり、建築の際に「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接すること」という条件を満たしていること。

「接道義務」を満たさない道路

「接道義務」を満たさない土地は以下が挙げられます。

・敷地が道路に2メートル以上接していない場合
・敷地が接する部分が道路でなく遊歩道の場合
・見た目は道路でも、実際には建築基準法42条でいう道路ではない通路に接している場合
・敷地と道路の間に暗渠（あんきょ）などで水路がある場合
・敷地の周りがすべて他人の敷地に囲まれている場合

「接道義務」を満たさない土地、道路に接していない敷地であっても、敷地の周囲の状況によっては、建築が許可される場合があり、それを「建築基準法第43条第1項但し書きの規定に基づく許可」（43条但し書き許可）といいます。

建築基準法が施行された昭和25年11月23日よりも前に住宅地として住宅が建築されていた敷地には4ｍ未満の狭い道路に接している土地は多いです。

そのため、建築基準法の第2項では以下のように定めています。

「2項道路」「42条2項道路」「みなし道路」
「この法律が規定されるに至った際、現に建築物が立ち並ぶ幅員４メートル未満の道で特定行政庁が指定したものは第１項の道路とみなす」

建築基準法では42条2項道路、43条但し書き道路、位置指定道路などに分類しています。

これらの道路は一般的な道路と違って、建築に制限を受けることがあり、建築基準法の道路とは異なる認識が必要です。

「接道義務」を満たさない道路の住宅ローン審査は通らない？

土地購入の際には「接道義務」を満たしていることが基本ですが、満たしていない場合は審査が厳しくなるでしょう。

ただし、住宅を建てるために43条但し書き許可が必要な場合、申請して許可を取れることがっできれば、金融機関の住宅ローンを借りることも可能です。

「接道義務」を満たさない土地を購入とする場合、その地域に今後、都市開発や環境が変わる計画があるかどうか、不動産会社や自治体の担当部署に尋ねておくことをおすすめします。

「接道義務」を満たさない道路などの難しい土地であっても住宅ローンを利用したい場合は
「フラット35」を検討してみると良いでしょう。

全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携している長期固定金利住宅ローンです。新築住宅の建設資金、購入資金、中古住宅の購入資金に利用できます。

「接道義務」を満たさない道路など、難しいケースも厳しい審査が少なく比較的通りやすいと言われています。

参考サイト：住宅ローン：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

まとめ

住宅を購入する際に住宅ローンを利用したい場合に、道路と土地の関係は影響しますのよく確認しておきましょう。