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2022/03/24

不動産と生産緑地の2022年問題とは?


2022年の「生産緑地法問題」をご存知でしょうか?

2022年以降に都市部にある農地の一部が宅地として売りに出されるため、新築住宅の供給が増えて不動産価格や地価の下落、空室物件の増加が予想されています。

この記事では、不動産投資をされている方、これから都市部で不動産投資を検討されている方に向けて、気になる2022年の「生産緑地法問題」を解説します。

生産緑地(生産緑地地区)とは?

そもそも「生産緑地(生産緑地地区)」とはどんな土地制度なのかみていきましょう。

1970年代に都市部では地方から多くの人口が流入し、住宅の供給不足に陥りました。土地を確保するために政府は農地を手放すように課税しました。

しかし、のちに自然環境の保護と防災面から保全する方向に切り替え、農地とともに都市環境を作る制度が「生産緑地法」です。

「生産緑地(生産緑地地区)」とは、1992年に改正された「生産緑地法」に基づき定められた地域地区になります。

以下の要件を満たす農地や山林地区の所有者は、農地・緑地として土地を維持するため、最低30年間、固定資産税の軽減と相続税の納税猶予といった税制優遇を受けられるようになりました。

以下の要件を満たしている必要があります。

・良好な生活環境の確保に相当の効用があること
・公共施設等の敷地として適していること
・農林漁業の継続が可能であること
・一団の農地で面積が500㎡(約151坪)以上である など

「生産緑地(生産緑地地区)」は全国各地に12,972.5ヘクタールありますが、全体の半数以上が関東(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)に分布しており、続いて大阪府、愛知県となっており、主に都市部に集中しています。

参考サイト:都市交通調査・都市計画調査:都市計画現況調査 – 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/toshi/tosiko/genkyou.html

生産緑地(生産緑地地区)の所有者に課される制約

「生産緑地(生産緑地地区)」に指定されている農地や山林地区の所有者は税制優遇が受けられる代わりに、30年間の営農義務と以下の制約が課されます。

・生産緑地を農地として管理しなければならない
・生産緑地である旨を掲示しなければならない
・生産緑地地区において建築物や工作物の造成、土地に手を加える行為はできない。ただし、農林漁業を営むための施設等は市町村長の許可を得て設置・管理できる

2022年の「生産緑地法問題」とは?

農地や山林地区の所有者にとってメリットが多い「生産緑地(生産緑地地区)」ですが、なぜ2022年に問題化すると言われているのでしょうか。

それは、1992年に生産緑地法が改正された時に生産緑地の指定を受けたものが、30年経過後の2022年に一斉に指定が解除されるからです。

生産緑地の指定が解除されると、固定資産税や相続税等の税制優遇が受けられなくなり、営農義務からも開放されるので、ほとんどの人が農地を手放して売りに出される可能性が高いです。

すると、都市部で大規模な住宅開発が進み、大量に新築住宅が供給され、不動産価格が下落して、空室の増加、都市環境が悪化するのではといった問題が懸念されているのです。

2022年に「生産緑地」に一斉に指定が解除されるため、「2022年問題」「2020年の生産緑地法問題」といわれています。

2022年の「生産緑地法問題」の影響を受けやすいのは?

2022年に「生産緑地」の指定が解除されると、生産緑地が宅地になり、新築住宅の供給過多や不動産価格と地価の下落、空室増加が起こる可能性が考えられます。

そういった予測により、不動産業界、不動産投資家の間では資産価値が下がってしまうのでは?という消極的になる意見が多く聞かれますが、すべての人に当てはまるわけではありません。

ここで大事なポイントは、ご自身の所有する不動産のエリアはどうか、という点です。駅から遠い家族向けの不動産、郊外の不動産は資産価値が大きく下がる可能性は極めて低いです。

2022年の「生産緑地法問題」で大きな影響を受けるのは、生産緑地の指定を解除が多く出ると予測される都市部の不動産がほとんどですから、駅遠や郊外の不動産は影響を受けにくいと考えられます。

実際に、多くの生産緑地は駅から離れているエリアがほとんどであり、利便性の高い集合住宅の建設には不向きです。駅遠の不動産の資産価値が下がる可能性は少ないと予想されます。

まとめ

1992年に生産緑地法が改正され、30年間の営農義務が課されましたが、30年後となる2020年には生産緑地の指定解除により、大量の土地が不動産市場に供給されると見込まれています。

2022年の「生産緑地法問題」は不動産市場に価格・賃料が下がる、空室が増えるといった様々なリスクが問題となっていますが、実際に大きな影響を受ける不動産は少ないでしょう。

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