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2022/11/17

投資用物件の利回りはどのくらいが良いの?計算方法と最低ラインをチェック

不動産投資を始める時に気になる「利回り」は収益を上げるために大事なキーワードです。

物件選びの際には、利回りの目安や相場の数値を知っておき、適切に物件を判断できるようにしましょう。では早速、利回りの平均や計算方法などについてみていきます。

投資用物件における利回りとは?

そもそも、不動産投資における「利回り」とは、対象物件から1年あたり、どれだけの収益が見込めるか、という数値になります。物件選びの際に判断基準になる要素の一つです。

投資用物件の利回りの計算方法

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」「想定利回り」の3種類あり、それぞれ算出方法が異なります。

①表面利回り(グロス利回り)
・年間の家賃収入の総額を物件価格で割りだした数字
・物件の満室を想定した数字(リフォーム費用、諸経費は含まれない)
・物件の投資情報には「表面利回り」が記載されています。

表面利回り(グロス利回り)の計算方法(年間家賃収入÷物件価格)×100
例)1,500万円で購入、家賃が月7万円(年間84万円)
空室がなければ、表面利回りは5.6%です。

②実質利回り(ネット利回り)
・手取りの家賃収入の割合(固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険料など不動産運用にかかる諸経費を差し引く)
・表面利回りよりもリアルな数値

実質利回り(ネット利回り)の計算方法(年間収入-諸経費)÷(物件価格+取得時の諸経費)×100

③想定利回り
・満室を想定した際の利益率
・新築の投資用マンションに使われる

実質利回りの計算方法満室時の想定年間賃料収入÷販売価格

広島の投資用物件は利回りはどのくらい?

不動産投資物件の平均的な利回りを「平均利回り」といいますが、広島の場合、「平均利回り」はどれくらいでしょうか。一般財団法人日本不動産研究所が発表している「不動産投資家調査」というデータがありますので、そちらを参考にご紹介しましょう。

一般的な賃貸住宅一棟における投資家の平均期待利回りは以下のようになっています。
・広島市のワンルームタイプ 5.7%
・広島市のファミリータイプ 5.8%

東京都や横浜市などの都市部にある駅近の1ルームマンションの平均的な利回りは4.5%となっていますので、広島の利回りの数値は高くなっており、十分投資する価値があると言えます。

ワンルームよりも若干ファミリータイプの方が利回りが高い理由は、ファミリータイプの方が広い部屋が多く、家賃が高めになっているからです。

参考サイト:不動産投資家調査 | 一般財団法人 日本不動産研究所
https://www.reinet.or.jp/?page_id=172

投資用物件の利回りの最低ラインは?

不動産投資の利回りの最低ラインも気になるところです。条件によっても最低ラインは異なりますが一般的に5%程度が基準となっています。
ただし、投資プランによっては利回り5%未満であっても利益が出ることもありますので一つの目安と考えておきましょう。

投資用物件の利回りを計算する時の注意点

不動産投資物件の利回りは物件選びの際に一つの基準になりますが、必ずしも利回りが高ければお得だというわけではありません。失敗を防ぐために以下の点に注意しましょう。

周辺家賃相場との開きを確認する

現在の家賃と周辺の家賃相場との間に差が見られる物件の場合、実質利回りがズレるかもしれません。新築時の高い家賃で実質利回りが計算されている可能性があるからです。10年以上長く住み続けている人が退去して、新しい人が入居した場合、築年数が経っていますので利回りが下がってします。

あまり実質利回りが高すぎる場合は、周辺の家賃相場と差があるかどうか確認し、入居期間についても確かめておきましょう。

修繕積立金は将来値上がりする

利回りを計算する際に忘れてはならないのが「修繕積立金」です。

「修繕積立金」は家賃収入から差し引かれるものですが、建物は築年数が高くなるほど劣化しますので、修繕積立金は増加します。

当然ながら、修繕積立金が高くなると、実質利回りは今後下落しますので、将来値上がりする可能性を考慮しましょう。

まとめ

不動産投資の利回りは1年間、部屋が満室あることを前提に計算されていますから、あくまでも参考程度に捉えていきましょう。空室が発生すれば、利回り通りの収益は難しいのです。

賃貸需要のリサーチは信頼できる不動産会社に相談し、営業力と丁寧なサポートによって利回りを長期的に維持していきましょう。

売買物件

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    建ぺい率
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    築年月 2004年2月(築20年)
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  • NEW SALE ダイアパレス二葉

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    築年月 1988年2月(築36年)
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