マイホーム購入や不動産投資用に物件探しをしている方は「マンションの寿命」が気になるところです。日本のマンションはズバリ何年住めるのか？プロが丁寧に解説します。

築30年のマンションが増加傾向

国土交通省が調査したデータによれば、日本にあるマンションは築30年、築50年を超えている物件が増加傾向にあり、今後もその数は増えていくと予想されています。2020年までに築30年超のマンションは約230万戸にも上り、築30年超のマンションは全体の35％を占めていますので、多くのマンションは「古くなっている」状況です。

参考サイト：50年以上の分譲マンション戸数 築後30、40 – 国土交通省（PDF)

マンションは築何年まで住めるの？

古いマンションが増えている状況下で一体、築何年の物件ならば住むことができるのでしょうか。建物の寿命を考えるには、「耐久年数」を見る必要があります。鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの法定耐用年数は47年となっていますので、この年数を寿命と考えることができます。

ただし、国土交通省の調査によれば、鉄筋コンクリート造住宅の平均寿命は68年とされており、海外では実際に100年以上と試算されるケースも多いです。

建物の寿命は建築時に使用したコンクリートの質やメンテナンスの状況によっても変わってきますので、場合によっては法定耐用年数を超えても住み続けられることもあります。

また、「耐久年数」と似た言葉に「耐用年数」があります。「耐用年数」は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」という法律上で定められている年数です。

建物の構造や建材の種類によって年数が異なりますが、住宅用の鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年、取り壊される築年数の平均が68年です。

ですから、マンション寿命は建物の状況によって一概には断言できませんが、一般的には築68年までの建物は住むことができるといえるでしょう。

耐用年数47年を経過しているマンションに住むことはできますが、築68年を経過する頃に耐久面で不具合が発生する可能性があることを考えておきましょう。

旧耐震基準と新耐震基準について

地震大国の日本では、いつ阪神大震災や東日本大震災のような大地震が起きるか分かりません。マンション探しの際には、地震への耐性が重要な指標になります。

耐性の基準は２つあり、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つです。

上記の基準で設定されています。

上記の基準で設定されています。

過去の事例で見てみると、

1923年9月1日に起きた関東大震災
東京で最大震度６

2011年3月11日の東日本大震災
東京で最大震度５弱

今後、さらに大きな地震が発生することを考えると、新耐震基準または旧耐震であってもメンテナンスが行き届いた物件を選ぶことが大切といえます。

築30年の中古マンションを購入するメリット

築30年の中古マンションと聞くと古いイメージがあるかと思いますが、条件によっては住みやすさやオトクの魅力があり、最近は、不動産投資家も注目しています。築30年前後のマンションは築浅マンションと比べると安い値段で購入できるのがメリット。新築時の約4割の価格になると言われています。
築年数が経っているとリノベーション・リフォームが必要になることが多いですが、フルリノベーションで500万円〜1千万円かけたとしても、新築よりも1千万円以上安くなるのです。

低予算で住みやすい中古マンションをお探しの方はリノベーションすることを前提に、希望の条件に合った築古の中古マンションを選ぶと良いでしょう。そして、1970年代に旧住宅金融公庫が融資制度を開始され、マンションの建設ラッシュが起きたので築30年のマンションは良い立地条件に建っているケースが多いのです。
駅チカで立地条件が良い物件は人気がありますので、将来住まなくなった時に売却しやすく、また賃貸に出して資産運用する選択肢もあります。
その他のメリットとしては、築30年の物件は大規模修繕をすでに2回くらい実施済みのケースも多いので、その場合は修繕積立金が上がらないでしょう。

長期修繕については、2021年（令和3年）、ガイドラインが改定されました。

・25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間が新築マンションと同様、2回の大規模修繕工事を含む30年以上に変更されました
・マンションの省エネ性能を向上させる改修工事の有効性について追記されました
・定期的にエレベーター点検を実施することの重要性について追記されました

参考サイト：「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて｜国土交通省

まとめ

築20年～25年くらいの中古マンションは値段が下がっており、割安感があり、新耐震基準もクリアしていますので十分に住み続けることができます。ただし、マンションの寿命は一概に断定できませんので、建物の構造体と設備にしっかりメンテナンスが行き届いているかチェックすることが大事です。