近隣の土地と袋地に隣接する土地「囲繞地」は不動産売買時にトラブルにならないように注意点があります。この記事では、囲繞地（いにょうち）、通行権・通行料について解説します。

囲繞地（いにょうち）とは？

一般的な土地は四方を土地に囲まれた公道に面していない（袋地）ですが、袋地を取り囲むように隣接した土地のことを「囲繞地（いにょうち）」といいます。

袋地の所有者が公道へ移動するために、囲繞地を自由に横断する権利のことを「囲繞地通行権」といいます。民法で定められており、袋地の所有者に認められた権利です囲繞地の所有者への損害を最小限に抑えるために「囲繞地通行権」を行使する場合は原則的に通行料を支払う必要があります。

通常は個人が所有する土地を横切ることは侵入罪に該当しますが、袋地の所有者は囲繞地の所有者に許可なく通行することができます。

民法210条から213条（公道に至るための他の土地の通行権）などで認められています。

▽公道に至るための他の土地の通行権
第二百十条　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

囲繞地（いにょうち）の通行権を契約する

囲繞地の住民にとっては、「囲繞地通行権」を行使されてしまうと拒否することができず、生活に支障をきたす可能性もありますので、どこを通路とするのか取り決める必要があります。袋地の所有者と囲繞地の所有者は、どこを通路とするのか、通路の幅などに関する取り決めを行います。以下の内容を決めて、囲繞地通行権の契約をします。

袋地の所有者は囲繞地の所有者に対して、損害がなるべく少なくなるように話を進めて決める必要があります。

囲繞地（いにょうち）の通行料はいくらに設定すべき？

囲繞地（いにょうち）の通行料はいくらに設定すべきでしょうか。民法では通行料に関する規定は設けられていませんので、独自に囲繞地の通行料を算出する必要があります。具体的な２つの計算方法を見ていきましょう。

近隣の相場を参考にして計算する

囲繞地通行権の通行料の設定方法は、近隣にある囲繞地の通行料の相場を参考にして算出するやり方が一般的です。

宅建士や土地家屋調査士などの専門家に相談したり、不動産鑑定士に囲繞地通行権を適用する土地の査定を依頼して、その評価額を基準にして通行料を設定します。

近隣の駐車場の利用料金を基準に決める

先程、専門家に依頼した場合は数十万円の費用が発生しますが、近隣の月極駐車場などの駐車料金を基準にして、算出すればコストを抑えられます。

月極駐車場は車一台分の駐車スペースの幅が2.3m～2.7mの基準値です。囲繞地を通行する通路の幅は建築基準法で定められている接道幅の最低ラインの2mに設定することが多いです。

囲繞地通行権が無償となるケース

囲繞地通行権を行使する場合は、原則、通行料が発生しますが、囲繞地に通行料が発生しないケースもあります。

１）土地を分けた（分筆）場合や土地の一部を譲渡して発生した袋地
この場合、通行できる範囲は分筆や一部譲渡によって囲繞地になった土地に限られます。

２）通行地役権の通行に関する金銭が無償
囲繞地と袋地の所有者の双方の合意によって、無償の通行地役権と判断した場合は、通行料の支払いは必要ありません。

囲繞地をスムーズに売却する３つのコツ

続いて、囲繞地をスムーズに売却するポイントをみていきましょう。

１）袋地とセットで売却する
公道と接することで使い勝手がよくなり、資産価値も上がります。

２）袋地の所有者と等価交換する
袋地の所有者との同意の上で、囲繞地部分と袋地の一部を等価交換します。

袋地の所有者は接道義務を果たして資産価値が上がります。
囲繞地の所有者は袋地の一部を取得します。

３）不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産買取業者による直接買取に出すことで、仲介よりも利益が少なくなりますが、比較的早く手放すことができるので選択肢に入ります。

まとめ

今回は、囲繞地（いにょうち）の通行権について、通行料の決め方、売却のコツなどを見ていきました。囲繞地通行権は公道へ出られることを保証する大切な権利です。

囲繞地（いにょうち）の通行料を設定する際には、専門的な知識が必要となりますので、ご不明な点は早めに専門家に相談し、後々トラブルにならないように気をつけましょう。