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2023/03/28
「築年数」で見極める！投資用マンションのチェックポイントを解説
投資用マンションの物件探しは、最寄り駅との距離、戸数、間取りなど様々な項目を見る必要がありますが、中でも「築年数」は最初にチェックしておきたい大事なポイントです。
今回は、儲かる可能性の高い物件を見極めるために、「築年数」の見方について詳しくみていきましょう。
投資用マンションは築年数を重視すべき理由
投資物件選びでは、運用して利益を出すことが目的になりますので、物件の築年数によって何年くらい運用できるか変わってきます。
古い物件の場合は市場では売れづらく、経年劣化によるダメージが大きいために、多額のリフォーム費用が発生してしまうケースも多いです。
投資用マンションを選ぶ際には、物件購入後に無駄なコストがかからないように、築年数をチェックしてある程度、長く運用できる物件を選ぶ必要があります。
築年数と資産価値について
投資用マンションにおける築年数と資産価値についても抑えておきましょう。
マンションの売主はなるべく高い値段で売れるのが理想ですから、物件の資産価値を高める必要があります。そこで重要な項目がマンションの築年数になります。
基本的にマンションは時間が経過すると、躯体や設備などが老朽化しますので、売買価格も下落しています。老朽化が激しい場合は専有部分も修繕が必要になり、コストがかかるのです。
マンションの築年数が経っている場合、必然的に購入後の維持費用がかかるために、不動産査定額が市場相場よりもどうしても下がってしまう傾向にあります。
日本においては中古マンションに新しさを求める方が多いため、築年数が経過した物件は売却価格も下落してしまうので注意が必要です。
投資物件で最適な築年数目安は？
では、実際に投資物件で最適な築年数目安はどれくらいでしょうか。
一般的な目安としては「築10～20年」くらいが適しています。少なくとも10年は安心して運用できるでしょう。
投資マンションを購入するためにローンを組む方が多いと思いますが、その際に築年数もローン審査の影響を受けます。
例えば、築年数20年以内のマンションならば、評価額も高いため、新築マンションとほぼ変わらない35年ローンを借り入れできるでしょう。35年ローンは月々の返済金額が少ないです。
逆に、築30年を超えた物件は価値が底値近くまで落ちていますので評価額は厳しく、金融機関によってはローンの取り扱いがないケースもあるので注意しましょう。
投資物件は物件の購入金額に対して、利回り（年間の家賃収入で何％の利益が出るのか）を考慮しますので、築10～20年くらいの物件を選ぶことをおすすめします。
販売価格と年間の家賃で計算する利益の最大値「表面利回り」ではなく、年間の家賃収入から維持費等を差し引いた「実質利回り」を計算し、本当に価値があるか見極めましょう。
投資用マンションは売却時の築年数も考える
投資用マンションは家賃が定期的に入ってくると売却を考えることはありませんが、いずれ年数経過や収入の減少などの理由で手放す時が来たら、売却する時期がやってきます。
その際にも築年数によって物件の評価額に影響があり、また資産価値も低くなる上に、買主もローンを組むことができる年数が変わりますので、スムーズな取引が難しくなるのです。
投資用マンションの物件選びで失敗しないポイント
投資用マンションの物件選びで失敗しないためには、今までご紹介した築年数をチェックすることは基本ですが、信頼できる不動産会社に依頼することも重要なポイントです。
どんなに築年数が浅く、いわゆる優良物件と言われる場合でも、不動産会社の営業力や宣伝のチカラが弱い場合は、売却期間が長くなってさらに物件が古くなるリスクがあります。
投資用マンションは年数が経つと資産価値が下がり、収益力も下落してしまいますが、売却のタイミングをしっかり見極めれば、希望通りの価格で売却することも可能です。
営業力があってこまめなサポートがある不動産会社に依頼すれば、妥当な査定額を提示してもらった後に、マンション売却までの期間が短くスムーズに進むでしょう。
まとめ
今回は、投資用マンションの物件選びの際に大事な項目「築年数」について見ていきました。なるべく長く運用できて安定した家賃収入を得るには築10～20年程度の物件がおすすめです。
築年数の他には、新耐震基準を満たしていることも要チェックポイントです。最寄り駅との距離、戸数と間取りなど条件を確認して予算に合ったものを選びましょう。
グットトゥモローでは広島県内の投資用マンションの売買取引の実績が豊富にあり、きめ細やかな仲介サポートを致しております。
なにかご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
売買物件
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- 16,000万円
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- 満室想定家賃
- 1044万円
- 表面利回り
- 6.525％
- 用途地域
- 商業地域
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- 価格
- 15,900万円
- 土地面積（m2）
- 304m²
- 建物面積（延床）
- 324.86m²
- 満室想定家賃
- 891.6万円
- 表面利回り
- 5.608％
- 用途地域
- 第一種住居地域
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- 価格
- 4,480万円
- 間取り
- 3LDKS
- 建物面積（m2）
- 114.56m²
- 敷地/土地面積
- 46.51m²
- 開口向き
- 南
- 駐車場
- なし
