アパート・マンション経営において、最も気がかりなのが、空室リスクではないでしょうか？

いつも入居者がいれば問題ありませんが、空室の期間が長くなれば、賃貸収入も止まってしまいますので、赤字のリスクがあるのです。

そこで役立つのが一括借り上げの家賃保証制度「サブリース」です。しかし、実際に補償されるべき賃料が未払になっているというニュースが報道され、不安な方も多いのでは？

この記事では、賃貸運営をする上で、「サブリース」の特徴、利用するメリット・デメリットと注意点について解説していきます。

サブリースの特徴

「サブリース」とは、不動産管理会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、不動産管理会社から入居者に転貸（又貸し）する制度のことです。

不動産管理会社は賃貸物件の入居者募集と入居者からの賃料回収などを行い、サブリース会社は賃貸物件の入居の有無に関わらず、オーナーへ保証賃料を支払う仕組みです。

「サブリース賃料」とはサブリース会社が入居者から受け取った家賃から手数料などを差し引いた保証賃料のことです。保証される賃料相場は約80％〜90％となります。

賃貸経営をするオーナーは入居者がいなくても家賃が保証されるため、賃貸経営の空室リスクを回避する手段として利用されています。

「サブリース」は賃貸運営をするオーナーだけでなく、不動産管理会社にとってもメリットがあるのです。

通常の管理委託による報酬は家賃収入の5%程度ですが、サブリースの場合は家賃収入の約10%と報酬が増えます。

サブリースと集金管理代行の違い

サブリースは不動産管理会社が賃貸物件の入居者からの賃料回収などを行いますが、「集金管理代行」との違いは何でしょうか。

「集金管理代行」とは入居者から賃料を回収を代行することに特化したサービスです。オーナーへは手数料（家賃の3〜5％）を差し引いた金額が支払われます。

サブリースと集金管理代行の違いは以下のとおりです。

サブリースは入居者の有無に関わらず、保証賃料が支払われますが、集金管理代行は入居者がいない場合、オーナーは賃料収入を得ることができません。

また、集金管理代行は空室リスク回避の手段にはなりません。

サブリースを利用する３つのメリット

賃貸運営の際にサブリースを活用するメリットをみていきましょう。

空室リスクの回避・安定収入

最も大きなメリットは賃貸運営における心配事、空室になって収入が減少するリスクを回避して、安定した収入（保証賃料）を得られることです。

サブリースは不動産管理会社がまるごと借り上げて、オーナーに賃料を支払う形ですから、空室があってもなくても一定した収入になるのがメリット。

万が一、入居者が家賃を滞納しても、サブリースにおいては一定の家賃が支払われるので、ローン返済もスムーズになります。

管理業務もお任せできる

サブリースを活用するメリットは、賃貸経営をする上で欠かせない、「入居者募集」、「賃貸契約の締結、」「集金」、「契約更新」といった様々な管理業務を不動産管理会社にまとめてお任せできることです。

サブリースでは、不動産管理会社に入居者募集の広告費や退去後の原状回復費などを負担してもらえることもあります。

相続税対策になる

サブリースでは現状、満室の状態であるとして相続税が計算されるので、相続税額は低くなるのがメリットです。

また、確定申告では、入居者の入退去時にかかった費用を計上する必要なくなるので、収支管理が簡単になります。

サブリースを利用するデメリット

続いては、サブリースを利用するデメリットをみていきましょう。

サブリースは家賃の全額がオーナーに入るわけではなく、家賃保証率80～90%となるため、収益率が下がってしまい、物件の利回り（投資効率）も低くなります。

さらに、賃貸保証はずっと変わらないのではなく、2年毎に賃料の見直しが行われ、賃料が下がる可能性が高くなります。

サブリースは、入居者の退去後に免責期間（1か月～半年程度）を設ることが多く、その間は不動産管理会社は家賃保証をしないため、家賃収入がなくなるので要注意です。

国⼟交通省は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）において、
「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定しました。

報道発表資料：サブリース事業適正化ガイドラインの策定 – 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00004.html

まとめ

サブリースは賃貸運営における空室リスクを避けて、多少賃料収入が下がっても、安定した収入を確保できるため、活用する価値は十分にあると言えます。

ただし、サブリース契約において、内容をよく確認しておかなければ、自分で管理すべきだったと後悔する結果になることもあります。

特にローン返済がある場合は、長期的な視点を見据えて、収支計画を行い、信頼できる業者に依頼することも大切です。