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2024/01/16
広島市で中古物件をリフォームした費用は減価償却すべきか解説！
広島市で不動産投資をする上で、中古物件をリフォームしたら、リフォーム費用は減価償却する必要があるのかお悩みではありませんか？
本記事では、減価償却のしくみや計算方法、減価償却すべきリフォーム費用と減価償却が不要なリフォーム費用の違いについて解説していきます。
減価償却のしくみ
一般的に、住宅などの建物は年数の経過とともに価値が減少しますので、税務申告において、その減った分の価値を経費として、複数年にかけて計上する方法を「減価償却」といいます。
中古物件をリフォームした費用、リノベーション費用も減価償却の対象となることがあり、工事内容によって、その年で全額一括を経費として計上できるか決まります。
建物や機械設備などは経年劣化するため減価償却の税制が適用されますが、土地は経年による価値の減少がないため、減価償却する必要はありません。
減価償却は会計上、耐用年数を事前に決めた上で減価償却を行うことになっていますが、税法上は資産の種類ごとに国税局が定めている資産分類と耐用年数を使用する必要があります。
参照：償却資産(固定資産税)申告の手引き
令和5年度償却資産申告について – 広島市公式ホームページ
リフォーム費用の分類「修繕費」と「資本的支出」
リフォーム費用は「修繕費」と「資本的支出」に分けられます。
▽修繕費
・建物を維持管理するために必要な工事
・原状回復で行うような工事
・傷の補修、汚れ除去、クロスの張り替えなど、簡単なリフォームの費用
通常、工事費用が20万円以内のリフォーム工事は「修繕費」として経費処理されるため、その年の経費として計上することが可能です。減価償却を行う必要はありません。
▽資本的支出
・資産価値を高めるための工事
・リノベーション費用
・ブロックキッチンからシステムキッチンへ交換、和室を洋室にするなど
※大規模なリフォームの場合、資本的支出に該当するケースがあります。
リノベーション費用や資本的支出に分類されたリフォーム費用は、10年〜15年で減価償却を行わなければなりません。
上記の分類方法に明確な定義はなく、税理士さんによって考え方が異なることがあるので、工事内容についてよく相談しておきましょう。
参考：国税庁ＨＰ 法定耐用年数
中古物件をリフォームした時の減価償却のやり方
ここからは、具体的なリフォーム費用の減価償却の方法をみていきます。
リフォーム工事の場合、工事費用の減価償却をします。
減価償却の計算方法は以下の「定額法」と「定率法」の2通りあります。
一般的に建物や建物附属設備、構造物に関するものは毎年の償却額が均等になるように「定額法」によって計算されます。
▽定額法による減価償却費の計算式
定額法の減価償却費＝取得価額✖定額法の償却率
減価償却を行うには、資産の法定耐用年数を調べる必要があります。
法定耐用年数とは、資産ごとに設定された減価償却の期間のことで、法定耐用年数は以下の国税庁のホームページで調べることができます。
参考：国税庁HP 定額法と定率法による減価償却
償却資産の評価に用いる耐用年数｜広島市公式ホームページ
広島市で減価償却・節税対策の相談先は？
減価償却や節税についてご自身で調べても分からないことが多いかと思います。
税金の相談は以下の広島国税局・税務署に相談しましょう。税務署の職員から税金の基本的な情報を教えてもらえますが、節税対策について詳しく尋ねたい方は、税理士がおすすめです。
▽広島国税局・税務署への問い合わせはコチラ
国税のご質問・ご相談について – 県税のページ | 広島県
▽広島市で税理士に税金の相談をされる方はコチラ
税理士による電話税金相談について – 暮らしの相談窓口｜広島市公式ホームページ
まとめ
広島市で中古物件をリフォームした費用が20万円以内のリフォーム工事は「修繕費」として経費処理されるため、その年の経費として計上することが可能です。
大規模なリフォームの場合、資本的支出に該当する場合は、10年〜15年で減価償却を行う必要があります。
売買物件
-
- 価格
- 1,699万円
- 間取り
- 4LDK
- 建物面積（m2）
- 104.33m²
- 敷地/土地面積
- 151.24m²
- 開口向き
- 南東
- 駐車場
- あり
-
- 価格
- 2,100万円
- 地目
- 宅地
- 建物面積（m2）
- 115.10m²
- 敷地/土地面積
- 283.12m²
- 建ぺい率
- 60％
- 容積率
- 200％
-
- 価格
- 3,280万円
- 地目
- 宅地
- 建物面積（m2）
- 165.63m²
- 敷地/土地面積
- 402.56m²
- 建ぺい率
- ％
- 容積率
- ％
-
- 価格
- 1,980万円
- 間取り
- 2LDK
- 専有面積
- 82.60m²
- 管理費
- 5,300円
- 修繕積立金
- 14,410円
- 階数
- 6階
-
- 価格
- 3,650万円
- 間取り
- 2LDK
- 専有面積
- 69.44m²
- 管理費
- 10,000円
- 修繕積立金
- 4,600円
- 階数
- 3階
-
- 価格
- 9,900万円
- 土地面積（m2）
- 211.92m²
- 建物面積（延床）
- 333.75m²
- 満室想定家賃
- 664.8万円
- 表面利回り
- 6.715％
- 用途地域
- 近隣商業・第一種住居地域
