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2023/05/23
【土地購入〜建物】注文住宅の住宅ローンの流れを分かりやすく解説します
住宅ローンを利用して注文住宅を購入する際には、建売住宅の場合よりも流れが少し複雑になりますので、予め流れを押さえておくと戸惑うことなく効率的に進めることができます。
今回は、土地購入から注文住宅を建てるケースの住宅ローンの流れ、注意点について解説していきますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
注文住宅の引き渡しまでの流れ
まずは大まかな注文住宅の引き渡しまでの全体の流れをみていきます。
１）資金計画、住宅のイメージを固める（約2ヶ月間）
２）ハウスメーカーに土地探しを依頼する（約2ヶ月間）
３）土地購入
４）間取り・プラン・見積書を作成する（約3ヶ月間）
５）工事請負契約
６）設備や仕様の詳細を決める
７）住宅ローンを申し込む（約2週間）
８）建物の着工（約6ヶ月〜8ヶ月）
９）完成・引き渡し
土地探しと同じタイミングで建築を依頼するハウスメーカーを選び、受託の設計やプランを決めていきます。その後は土地の売買契約と家の建築契約、建築工事開始、家の引き渡しです。注文住宅の購入を決めてから住宅引き渡しまでの期間は人によってケースバイケースですが目安としては約1年〜1年半くらいかかります。土地探しや間取りや設備を決めるのに時間がかかったり、住宅ローンの審査が長引いた場合はそれ以上の期間を要しますので、なるべく段取りがスムーズになるように意識しましょう。
注文住宅で建物を建てる際の住宅ローンの種類
土地を購入し、注文住宅で建物を建てる際の住宅ローンの流れをみていきましょう。
住宅ローンの金利タイプは「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。
▽固定金利型の特徴
・フラット35が有名
・借入時から返済終了時までローンの金利が変わらない
・返済額が一定になり、生涯の資金計画も立てやすい
ローンの金利はずっと変わらないため、将来、金利が上昇しても影響を受けず、金利が低下しても恩恵はありません。一定期間の金利が固定されている「固定金利選択型」や「固定期間選択型」などもあります。
▽変動金利型の特徴
・ ローンの金利が変わる
・半年ごとに金利の見直しを行う
返済額は5年間変わりませんが、その後は金融情勢によってローン金利が変わります。低金利になると恩恵がありますが、金利が上昇すると悪影響を受けます。
【土地購入〜建物】注文住宅の住宅ローンの流れ
注文住宅を建てる際に、住宅ローンを利用する場合、土地と建物を別々に住宅ローンを組む方法だけでなく、金融機関によっては土地と建物のローンを1本化することが可能です。
金融機関によって流れは異なりますが、土地購入と建物の建築費用の住宅ローンを一本化すると審査が一回になり、返済プランも簡潔になるメリットがあります。
ステップ１）「土地を購入する費用」と「家を建てる費用」を算出する
ステップ２）金融機関に提出する
ステップ３）住宅ローンの事前審査を受ける
金融機関が簡易的に支払い能力を審査します
本人確認書類、収入に関する資料、他のローンの状況など
結果は1日から1週間です
ステップ４）審査を通過後、土地の購入と建築の契約を締結する
ステップ５）住宅ローンの本審査を受ける
※施工会社と工事請負契約を結ぶと同時のタイミングです
金融機関と保証会社による詳細な審査を行います
支払い能力、健康状態、担保となる物件の価値など
結果は1週間〜2週間です
事前審査に通過した場合で本審査で不合格になることがあります
ステップ６）審査に通過後、住宅ローンの契約
本審査を通過後は、住宅ローンの契約。担保は土地と完成した住宅です
各種書類の提出、署名、捺印、晴れて契約完了
ステップ７）建物の完成・引き渡し、ローンの実行
融資が全額支払われる
注文住宅が完成してから銀行口座に入金されます
つなぎ融資を利用している場合は、住宅ローンでつなぎ融資を完済します
住宅ローンの返済が始まります
つなぎ融資・土地先行融資とは？
土地購入と注文住宅を建築する場合、土地購入だけでは住宅ローンを契約できないため、建物が完成するまでの期間だけ「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用するケースが多いです。
「つなぎ融資」とは、住宅ローン実行までの間つなぎで借入れするローンです。住宅ローンが実行される住宅完成までの期間に利息だけを支払います。
「土地先行融資」とは土地代金を先に支払うローンです。住宅完成後に住宅ローンを実行します。
土地と建物のローンを1本化する際の注意点
土地と建物を一本化して住宅ローンを組む場合は、土地探しと建築会社探しを同時に進める必要があります。建築会社を決めないと土地の決済が遅れてしまうので要注意です。
まとめ
土地購入〜建物を建築する際の住宅ローンの流れはプロセスが多少複雑になりますが、つなぎ融資や融資のタイミングなどを把握すれば大きなトラブルを避けられます。
理想の注文住宅をスムーズに完成させるためにも、住宅ローンの段取りを頭に入れて、効率よく準備を進めていきましょう。
売買物件
-
- 価格
- 2,780万円
- 間取り
- 3DK
- 建物面積（m2）
- 66.00m²
- 敷地/土地面積
- 61.96m²
- 開口向き
- -
- 駐車場
- あり
-
- 価格
- 18,200万円
- 土地面積（m2）
- 117.25m²
- 建物面積（延床）
- 489.72m²
- 満室想定家賃
- 1002万円
- 表面利回り
- 5.505％
- 用途地域
- 商業地域
-
- 価格
- 18,600万円
- 土地面積（m2）
- 497.26m²
- 建物面積（延床）
- 394.42m²
- 満室想定家賃
- 1027.44万円
- 表面利回り
- 5.524％
- 用途地域
- 第一種住居地域
-
- 価格
- 16,000万円
- 土地面積（m2）
- 148.39m²
- 建物面積（延床）
- 578.56m²
- 満室想定家賃
- 1044万円
- 表面利回り
- 6.525％
- 用途地域
- 商業地域
-
- 価格
- 15,900万円
- 土地面積（m2）
- 304m²
- 建物面積（延床）
- 324.86m²
- 満室想定家賃
- 891.6万円
- 表面利回り
- 5.608％
- 用途地域
- 第一種住居地域
-
- 価格
- 4,480万円
- 間取り
- 3LDKS
- 建物面積（m2）
- 114.56m²
- 敷地/土地面積
- 46.51m²
- 開口向き
- 南
- 駐車場
- なし
