中古物件の引き渡し後に、シロアリや雨漏りといった隠れていた瑕疵（かし）が発覚した場合、契約上「瑕疵担保免責」が付いていれば、売主と買主双方において安心ポイントです。「瑕疵担保責任」は物件引渡し後に隠れた瑕疵が見つかった場合に、責任の及ぶ範囲や期間を定める重要な項目になりますが、中古の場合は新築とは複雑になるため注意が必要です。

そこで本記事では、広島市で中古物件の購入をご検討中の方に向けて、「瑕疵担保責任」について解説していきます。

不動産における瑕疵担保責任とは？

不動産ポータルサイトで広島市の中古物件を探していると、物件情報の備考欄に「瑕疵担保責任免責」と記載されているのを見て「どんな意味だろう」と思う方も多いでしょう。

不動産の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」とは、物件引き渡し後に、一定期間において傷や欠陥、不具合などが発見された場合、売主が修繕費用を負担してくれるサービスのことをいいます。

※2020年4月の民法等の改正により、法律で定められる「瑕疵担保責任」は「不適合責任」と変更になりました。

中古物件だけでなく新築住宅であっても、取引が完了して入居した後に、主要構造部などの不具合が見つかったり、雨漏り、シロアリ被害等の問題が発覚するケースは少なくありません。

売買契約時点では売主がその事実を知らず、発見できなかった瑕疵のことです。

・キズ、不具合、故障、欠陥など
・雨漏り
・シロアリ被害
・柱、梁、基礎など主要な部位の腐食
・給排水管の故障など

上記のトラブルは生活に支障をきたす可能性がありますが、「瑕疵担保責任」が付いた物件であれば、一定期間内の不具合は売主が修繕費用を負担してくれるので安心です。

瑕疵担保責任｜売主側と買主側のメリット

瑕疵担保責任が付いていることで売主と買主の双方にメリットがあります。

▽売主のメリット
・瑕疵を保証する損害賠償を免れることができる
・購入後のトラブルを防ぐ

▽買主のメリット
・安心して購入できる
・一定期間内に申し出れば、売主に損害賠償を請求できる

瑕疵担保責任が付いた中古物件は事前に専門家による検査が行われた物件として、購入者は安心して購入することができるのです。

広島市で中古住宅を購入すると瑕疵担保責任は付いてくる？

広島市で中古物件を購入予定の方は瑕疵担保責任が付いてくるか気になるところですが、瑕疵担保責任を免責する形での取引がほとんどです。

売主が個人の場合

売主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負う期間は原則として「買い主が契約不適合を発見した日から1年以内」ですが、特約により「引渡しの日から3カ月」に限定する契約が一般的です。

購入後のトラブル防止のために、売主はすでに分かっている瑕疵については、売買契約時に買主に通知する「告知義務」があります。

売主が事前に把握している瑕疵を買主に通知しなかった場合は、「告知義務違反」とみなされて瑕疵担保責任に定めた期間や内容に関わらず契約解除や損害賠償の請求の対象となります。

売主が不動産会社の場合

売主が不動産会社の場合、宅建業法により、引渡しの日から2年以上の契約不適合責任（
瑕疵担保責任）を負うことになっています。（第40条）

相続での不動産売却は瑕疵担保責任免責が多い

相続での不動産売却のように売主が住んでいなかった中古住宅においては、瑕疵担保責任免責での売買契約となるケースがほとんどです。

瑕疵担保責任が付いている場合でも、1ヶ月～3ヶ月と短期間で設定されていたり、瑕疵担保責任の範囲が一部に限定されていることが多く見られます。

引き渡し後にトラブルに発展するのを防ぐためにも、事前に売主と買主がしっかりと話し合いをしておくことが重要です。

契約前に重要事項を必ず確認しましょう

中古物件の売買取引は売主が個人のケースが多く、「瑕疵担保責任免責」での売買契約が多くなりますので、契約前に瑕疵を把握することが大切です。

瑕疵担保責任を負う期間は売主と買主の交渉によって決めれますが、引き渡しの日から1か月から3か月くらいと短いことが買主側の不安要素でもありました。

そこで近年は、物件取引後に発覚した瑕疵に対する修繕の責任及び費用負担に不安を解消するため、不動産会社が売買契約締結前に瑕疵保証を付けるケースが増えています。

瑕疵担保責任に関する期間や範囲などの取り決めについては重要事項に必ず記載されていますので、契約前に必ず確認しておきましょう。

中古物件は既存住宅売買瑕疵保険に入っている物件を選ぶと安心

「既存住宅売買瑕疵保険」とは、中古住宅の検査（インスペクション）と修繕費用などを補償する保険がセットになった制度です。不具合に関する双方のやり取りは当事者と保険会社が行います。

既存住宅売買瑕疵保険を申し込み後、建築士による検査が行われ、保険費用は保険加入者である売主が支払います。※売主と買主の負担割合を話し合って決めることもあります。

売主が個人の場合
「個人間売買タイプ」…売主が依頼した「検査機関」が加入する

売主が不動産会社の場合
「宅建業者販売タイプ」…不動産会社が加入する

万が一、住宅に不具合があった場合、瑕疵担保責任期間は売主に修繕費用などを請求可能となりますので、既存住宅売買瑕疵保険は売主側だけでなく、買主のメリットも大きいです。

参照：住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト

まとめ

今回は中古住宅における瑕疵担保責任について見ていきました。広島市で中古物件の売買をご検討中の方は地元の不動産情報が豊富な「グッドトゥモロー」までお気軽にお問い合わせください。