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2022/09/20

マンションの専有部分・共有部分の違いは?窓や玄関ドアの修理代を負担するのは誰になる?

マンションの窓や壁、玄関ドアなどは、専有部分なのか、共有部分なのか区別がわかりにくい部分があります。もし、窓やドアが壊れてしまった時の修理代は誰が負担するのでしょうか。

この記事では、マンションの専有部分・共有部分の違いは?窓や玄関ドアは個人負担になるのかといった疑問について解説していきます。

マンションの専有部分・共有部分の違い

一戸建ての住宅は建物にあるすべては個人の持ちものですが、分譲マンションの場合は、一つの建物を複数の人が購入していますので、マンションには「専有部」と「共用部」とに分けられます。

マンションの個人の持ちものは専有部分(専有部)、マンションの入居者全員の持ち物は共有部分(共用部)といい、マンション住居者は両者の範囲を正確に理解する必要があります。

「専有部」は以下の設備が挙げられます
・床や壁、窓に囲まれた空間
・玄関ドアの内側、錠
・壁紙などの仕上げ材
・天井の内側
・床下配管
専有部は区分所有者が所有している部屋内にあるもの、個人で所有する室内です。部屋の室内にあたる内側部分になります。

「共用部」は以下の設備が挙げられます
・エントランス
・エレベーター
・ゲストルーム
・玄関ドアの外側
・窓枠(サッシ)
・バルコニーなど
・戸境壁
・外部廊下
・屋上
マンションを購入後は「専有部」だけでなく「共用部」も自分の財産になります。物件に寄って異なりますが、マンション価格の約20%は「共用部」と言われています。

専有部と共用部は管理規約で定められている

マンションの「専有部」と「共用部」の範囲は詳しくは管理規約や細則に記載されており、マンションによって境界が異なりますので、リフォームなどの工事ができる範囲も変わります。

「共用部」に該当する工事は管理組合へ届け出を出して承認を受ければ自由に工事ができるケースもあり、ルールが異なりますので、居住者はしっかりと確認しておくことが大切です。

窓や玄関ドアの修理代を負担するのは誰になる?

マンションの窓枠(サッシ)や玄関ドアの外側、バルコニー、専用庭などは専用使用権のついた共用部分となり、すべての住民で共有されている部分です。

「マンション標準管理規約(単棟型)」の第7条におても「窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする」とされており、窓ガラスや窓枠は共用部分と考えられています。また、「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする」とありますので、玄関ドア、シリンダー(錠前)の外側や側面も共用部分です。

これらの「共用部」はマンション購入した入居者の全員が持っているものですので、自分の好みで塗装したり、部品を交換したり修理することはできませんので注意しましょう。共有部分のリフォームや修理は個人が勝手に行うことができませんので、老朽化したり、セキュリティ設備を導入したり、自由に変えてしまわないように注意が必要です。老朽化や不具合が発生した場合は管理組合の管轄となりますので、所有者全員で話し合ったうえで方策を決めて、管理組合に申請して交換する必要があります。

「共用部」の維持管理にかかる管理費や修繕積立金は入居者それぞれの「専有部」の面積に応じて計算され徴収され、火災や水濡れなどを保証する火災保険は管理組合で加入します。(専有部分の保険は個人加入となります。)区分所有法によれば、所有者の共用部分の持分は「専有部分の床面積の割合による」としていますので、広い専有面積の所有者は共用部分の持分割合が多くなります。

玄関ドアや窓は内側が専有部分で個人所有

玄関ドアや窓は外側は共有区分ですので勝手に変えることはできませんが、内側は専有部分となり個人所有の部分ですので修理やリフォームは個人負担となります。水漏れが起こった場合も原因となる箇所が「専有部分」なのか、それとも「共用部分」なのかによって誰が修理費用を負担するか変わってきますので境目をよく理解しておきましょう。

マンションの専有部分・共有部分が明確ではない場合は?

マンションの「専有部分」と「共用部分」の範囲は各マンションの管理規約によって定められている事項になりますが、「管理規約」にもその範囲が明確ではないケースがあります。
この場合、マンション入居者の所有になるのか管理組合の管轄になるのかはっきりせずトラブルに発展するリスクがあります。なるべく早めに理事会で「専有部分」と「共用部分」について協議をして、その内容を管理規約に追記する必要があります。

まとめ

今回はマンションの専有部分・共有部分の違いについて取り上げました。窓や玄関ドアに関しては内側と外側で「区分所有」が変わってきますので、修理代を負担する対象者が異なります。
「区分所有」の専有部分と共用部分についての詳細は各マンションによって異なりますので、万が一のトラブルを避けるためにも「管理規約」を一読して理解することが大切です。

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