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2022/06/21

定期借地権付きマンションとは?購入するメリットとデメリットを解説

マンション探しをしている際にリーズナブルな価格の「定期借地権付きマンション」をみつけて、一般的な所有権マンションと何が違うのか気になりませんか?
この記事では、定期借地権付きマンションとはどういった物件なのか、購入するメリットとデメリットをご紹介しましょう。

定期借地権付きマンションとは?

定期借地権付きマンションとは定期借地権(土地を借りる権利)となり、土地は借りているため地代を支払い、期間満了後は更地にして土地の所有者に返す必要があります。定期借地権は平成4年8月に制定され、借地権は建物を建てるために土地を借りる権利ですので、固定資産税や都市計画税の負担はありません。期限付きで土地の賃借を行い期間満了後には立退料などの負担もなく所有者に土地が戻ります。※物件ごとに借地権の契約期間が異なります。期限の延長が可能な普通借地権とは異なり、定期借地権付きマンションは契約の延長がなく「期間に定めのある」借地権となります。

定期借地権付きマンションの条件

・土地の所有者からマンションの建つ敷地を借りている
・借地期間は50年以上
・借地期間の延長のない

1992年8月に「借地借家法」で制定された定期借地権の種類

・一般定期借地権(借地権付きマンション)
・事業用借地権
・建物譲渡特約付借地権

「一般定期借地権」は権利の存続期間は50年以上であり、契約期間の延長のない借地権です。期間満了後に借地人が希望すれば契約が更新され、最初の契約で存続期間は30年、1回目の更新で20年、2回目以降の更新で10年と定められています。

定期借地権付きマンションを購入するメリット

定期借地権という条件付きでも定期借地権付きマンションを購入するメリットはあります。
定期借地権付きマンションは借りている土地に立っているので、土地の購入費はかからず、建物代金と土地の負担金(地代)となり、相場よりも2割から3割安く購入できるのがメリット。定期借地権付きマンションは土地を利用する権利(敷地権)が「借地権」になり、土地の固定資産税や不動産取得税、都市計画税の支払いがありません。ただし、地代と呼ばれる土地の負担金をその代わりとして支払います。

その他にも、定期借地権付きマンションは都心部で駅に近い好条件の立地にあることが多いです。地主さんが代々引き継いできた土地や人気のある希少な立地にもあるので要チェックです。

定期借地権付きマンションを購入するデメリット

定期借地権付きマンションを購入するデメリットについても確認しておきましょう。
定期借地権付きマンションはローンの返済期間は契約の残存期間に制限されるため、融資を受けられない、住宅ローンを組みにくいといったデメリットがあります。定期借地権付きマンションは「一般定期借地権」が利用され、50年以上の長期間契約が可能ですが、契約期間が満了したら建物を取り壊し更地に戻して地主へ返却する必要があります。
定期借地権付きマンションは残存期間が短くなると買い手を見つけるのが難しく、売却しにくくなるので注意しましょう。

地代が上がった場合は「地代」を一括もしくは月々で支払う必要があり、土地を更地で明け渡すのに備えて、建物の解体費用が必要になることもあるので注意が必要です。

定期借地権付きマンションに向いている人は?

定期借地権付きマンションに向いている人は以下に当てはまる人です。

向いているひとはこんな人
・自己資金が少なく初期費用が少ない人
・貯蓄は教育費や他のことに使う予定がる人
・好立地で相場より安いマンションで暮らしたい人
・子どもをもたない共働きの夫婦
・マンションを子供に相続させる予定がない夫婦
・できるだけ早く売る予定の人

定期借地権付きマンション選びで失敗しないコツ

定期借地権付きマンションの場合は、立地条件と築年数の他にも契約の残存期間もよく確認しておく必要があります。

デメリットでも述べましたが、定期借地権付きマンションは好条件の物件でも残存期間が短くなればなるほど売却しにくくなるからです。

不動産会社の担当者も定期借地権について詳しくないケースがありますので、定期借地権に詳しく、実績がある不動産会社に相談することも大切です。

不動産会社によっては新築分譲マンションの販売に強みがある、住み替え物件売却の実績が多いなど特徴は異なりますので、定期借地権付きマンションの実績が豊富にある不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

定期借地権付きマンションは一般定期借地権の契約期間は最低50年となりますので、期間満了後は更地で地主に返す必要がある点に注意が必要です。

所有権マンションと比べて価格が安く、土地の固定資産税等は不要ですが、地代や解体積立金がかかる点もよく理解しておきましょう。

借地権付きマンションの契約形態によっては土地部分の住宅ローン控除が使えないケースもありますので、検討中の方は早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

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