市街化調整区域内にある住宅や土地を所有されている方は市街化区域にある不動産と比べると多くの制限があるため活用が難しく、「売却できるかなぁ…」と不安な方は多いでしょう。確かに売りにくいデメリットはありますが、事前に売却先や売却方法を考えれば、効率よく売却可能ですので、そのコツと活用法をみていきましょう。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市部である「市街化区域」と隣接しており、住宅や建物、商業施設の建設は認められず、市街化（街づくり）が制限されている区域のことです。

市街化調整区域は都市計画法で定められている「市街化を抑制すべき区域」に該当し、人が多く住む都市部や街づくりを推奨されている市街化区域と線引されています。

地方の森林や農地、都市部にある農村地帯が指定されている場合が多く、例えば東京では多摩地区が該当します。建物の建築や建て替えの際には、都道府県知事の許可が必要です。

市街化調整区域の調べ方は、ネットで市町村名 + 市街化調整区域で検索したり、市役所や区役所の都市計画課に電話で問い合わせる方法があります。

市街化調整区域がある目的は？

市街化調整区域が定められている目的は、自然や資源を守るため、無秩序に市街化が進んでしまうのを防ぐためです。人口が増えると農地が減って急速に都市化が進んでしまいますが、市街化調整区域を設定することで建物の建築や建て替えの際には、行政の許可が必要となります。

ただし、農林漁業者の住宅や設備の建物に関しては行政の許可なしで建てることができますが、開発許可申請には細かい条件が定められています。

市街化調整区域内にある不動産は売却できる？

市街化調整区域内にある不動産は売却可能です。売却や建て替えをする際には、市役所や区役所にある固定資産税台帳に記載されている建築年月日を確かめておく必要があります。

市街化調整区域にある不動産を第三者へ売却して所有権の移転したり、建て替えをする際には必ず都道府県知事の許可が必要です。

そして、市街化調整区域内にある不動産の買い手も改築や建て直しを行う際に地方自治体から「開発許可」を得る必要がありますので、売却には手間がかかることになるでしょう。

市街化調整区域内にある不動産は都市部に隣接している良い条件であっても、買い手は自由に建物を建てられないため需要は少なく、なかなか買い手が見つからないのが現状です。

市街化調整区域内にある不動産の売却が難しい理由

市街化調整区域内にある不動産が売れにくい理由をみていきましょう。

大きな理由の一つに市街化調整区域内にある土地は建物の建築に「開発許可」が必要なため、市場価値が低くなり、住宅ローン融資の審査が通りにくい傾向にあるからです。

万が一、住宅ローンが停滞した場合に市街化調整区域内にある土地は金融機関が差し押さえても価値が低く、売れにくいと考えられています。

そして実際に、市街化調整区域の土地評価（固定資産税評価）はは近隣の市街化区域の土地よりも2割〜3割くらい低めです。

市街化調整区域の不動産で売れやすい物件は？

市街化調整区域の不動産の中でも土地利用がしやすい場合は売却しやすい傾向にあります。

市街化調整区域内は新しく開発許可を取得するのは難しいため、既に開発許可を取得済みの建物や将来的に開発許可が受けられる土地は需要が高く、比較的売却しやすいでしょう。

市街化調整区域の不動産を売却する方法

ここからは、市街化調整区域の不動産を効率よく売却する方法をご紹介します。

①市街化調整区域の不動産の売買専門会社に依頼する

市街化調整区域は需要が低い上に不動産業者の利益も少ないため、一般の不動産会社では取り扱わないケースも。市街化調整区域の不動産売買の専門会社ならば相談しやすいです。

②個人に売買する

自分で不動産の購入候補がいれば、個人的に売買すると手数料が不要で売却可能です。ただし、契約書や重要事項説明書などの書類制作には手間がかかります。

③ネットオークションに出す

最近は不動産をネットオークションに出品して売買するケースも増えています。「市街化調整区域の不動産」と明記した上で買主候補を探しましょう。

市街化調整区域の不動産を探している人はどんな人？

市街化調整区域の不動産を探している人は以下のような人が挙げられます。

農業・林業・漁業関係者
農産物・水産物の加工業者
市街化調整区域内で事業をしたい建設業者
敷地を拡大したい隣地所有者

市街化調整区域ですでに開発許可を取って建てられた不動産や開発許可が得られる土地であれば、上記の対象者には売れやすいのでターゲットを絞り込んで買主を探すと良いでしょう。

まとめ

市街化調整区域は市街化を抑制する区域に指定されており、建物を建てる際に市町村から開発許可が必要になる手間がかかるため、売却が難しい物件となっています。

しかし、市街化調整区域の不動産は農家の方や隣地所有者にアプローチすることで十分魅力的な物件ですので、売却までに時間がかかるかもしれませんが十分に売れる可能性は高いです。

市街化調整区域の開発許可や転用の手続きなどの特徴をしっかり抑えて、満足のいく売却を実現しましょう。