住宅を譲渡後の収益よりも、住宅を買い換えた費用が大きくなってしまった場合は「居住用財産の買換えの特例」が適用されて課税されない特例措置があるのをご存知ですか？

今回は、「居住用財産の買換えの特例」の条件やどれだけ節税効果が期待できるのか解説していきます。

居住用財産の買換えの特例とは？

「居住用財産の買換えの特例」は生活スタイルの変化に伴い、マイホームの買い替えをしやすく支援する目的、また居住水準の向上、良質な住宅ストックを確保するための制度です。

現在住んでいるマイホーム（建物や土地）を譲渡して、売却で得た譲渡利益が新しいマイホームの購入費用が利益よりも少ない場合は、譲渡がなかったとみなされて特例措置が適用されます。

譲渡による譲渡利益が新しいマイホームの購入費用よりも上回った場合は、その差額分について譲渡があったとみなされて、譲渡所得を計算されます。

参考サイト：居住用財産の譲渡に関する特例措置 – 国土交通省

居住用財産の買換えの特例が適用される要件

居住用財産の特例を受けるためには、以下の要件全てにあてはまることが条件です。

居住用財産買換えの特例の適用要件

譲渡資産
・譲渡した年の1月1日における所有期間が住宅と敷地のいずれも10年を超えていること
・居住期間が10年以上であること（譲渡した住宅に居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除き前後の期間を合算して計算する）
・平成29年12月31日までに譲渡していること
・譲渡資産の譲渡の対価の額が1億円以下であること

買換え資産
・住宅の居住用部分の床面積が50㎡以上であること（登記簿上の面積）
・住宅の敷地の面積が500㎡以下であること
・住宅が既存の対価建築物である場合、次にあげるどれかに該当すること
1　取得日から起算して25年以内に建築された住宅であること
2　地震に対する安全性にかかる基準に適合することが証明されたもの※1
・買換資産は、譲渡した当年・前年・翌年末までに取得をすること
・買換え資産（居住用財産）は、取得年の翌年末までに居住すること
その他 ・譲渡資産の譲受者が譲渡者の配偶者や生計を一にする親族でないこと
・住宅ローン控除との併用は不可
・交換や特別控除などの他の課税の特例をうけていないこと

注意点としては、マイホームを平成29年12月31日までに売却をしていることが条件です。譲渡益は非課税になりませんので、将来マイホームを買って譲渡した場合は課税されます。

参考サイト：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

譲渡所得の計算方法

居住用財産の買換えの特例が使える場合、譲渡所得の計算をしましょう。
譲渡所得の計算方法の計算方法は次の通りです。

①収入金額
譲渡資産の譲渡価額買換資産の取得価格

②必要経費
（譲渡資産の取得費+譲渡費用）✕収入金額①÷譲渡資産の譲渡価格

③長期譲渡所得の金額
収入金額①−必要経費②=課税長期譲渡所得金額

④税額
期譲渡所得金額に対する税率
所得税 15%＋住民税5%＝合計20%
※上記税率には、別途復興特別所得税=所得税額×2.1%が課税されます。

居住用財産の買換えの特例が適用を受けるための手続きと必要書類

「居住用財産の買換えの特例」の条件を満たした場合、特例を受けるために必要書類を用意して管轄の税務署へ確定申告をする必要があります。

確定申告書に添付する書類

・譲渡所得計算明細書
・譲渡に係る売買契約書の写しその他の書類で、譲渡に係る対価の額が1億円以下であることを証明するもの
・譲渡した不動産の登記事項証明書（または登記簿謄本・抄本）
・住民票の写し（譲渡日から2ヶ月経過後に譲渡した資産のある市区町村から交付されたもの）
・買換資産を取得予定の場合は、買換資産の明細書
《確定申告時にすでに買換資産を取得済の場合は、上記に加えて次の書類を準備》
・買換資産の購入金額が明らかになる書類（契約書、領収書のコピーなど）
・買換不動産の登記事項証明書（または登記簿謄本・抄本）
・住民票の写し（買換資産の所在地のもの）
・買換資産が耐火建築物の中古住宅である場合で、取得日から25年以内に建築されたものでないときは、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の写しまたは既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書が必要

他に、税務署からの指摘により追加の書類が必要になる場合もあります。
必要な証明書類は以下の通りです。
・耐震基準適合証明書（住宅取得日の2年以内に証明のための住宅の調査が終了したもの）
・住宅性能評価書の写し（住宅取得日の2年以内に評価されたもの）
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書（加入後2年以内のもの）
(平成25年度改正で、地震に対する安全性基準の適合要件を証明する書類の範囲に、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していることを証明する書類が加わりました)

まとめ

「居住用財産の買換えの特例」の条件に満たしていれば大幅な節税策になります。細かい条件がありますので、確定申告までに間に合うように確認しておくことが大切です。