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2021/06/29

土地と道路の関係性!戸建て・土地を売買するときの注意点は?

戸建てや土地を売買する際には土地と道路の関係についてよく理解しておく必要があります。

道路には公道と私道があり、建物を建築するには建築基準法で定められた道路に接しているルールがあるからです。

この記事では、不動産売買における土地と道路の関係性と注意点について解説していきます。

建築基準法で定められた「道路」の定義

建築基準法では原則的に、幅員は4メートル以上、特定行政庁が指定した区域内では6メートル以上が道路であると定められています。

建築基準法で定められた「道路」の定義

・道路法によるもの(第42条第1項第1号)
例)一般国道、都道府県道、市町村道などの公道

・都市計画法、土地区画整理法などによるもの(第42条第1項第2号)
例)開発道路

・建築基準法が施行された1950年(昭和25年)11月23日以前から存在するもの
(第42条第1項第3号)

・道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
(第42条第1項第4号)

・特定行政庁が位置を指定したもの(第42条第1項第5号)
例)位置指定道路

・建築基準法が施行される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの
(第42条第2項)
例)2項道路、みなし道路

「公道」と「私道」の違い

道路には「公道」と「私道」があります。建築基準法上において、国や各自治体が所有している道路が「公道」、それ以外に個人や団体等が所有している道路は「私道」です。

「公道」は国や地方公共団体が所有しているため、公的に道路整備がおこなわれますが、
「私道」は土地の所有者によって行われ、通行の許可の権限も保有しています。

道路に面していない土地「無道路地」とは?

建築基準法上の道路であれば、公道・私道に関わらず、その道路に面した土地に家を建てることができます。

ただし、建築物の敷地は幅員(道路の幅)4m以上の道路に2m以上接しなければならないというルールが定められています。これを接道義務といいます。

建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上と決められていますが、建築基準法上の道路に接していれば再建築ができるわけではありません。接道義務を満たすには建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるのです。

つまり、土地の前に通路があり、人や車が通れるスペースがあっても、道の幅が幅員4m未満ならば道路に面していないことになるので、注意しましょう。

道路には面していても、土地が道路に接している長さが足りない場合も同く、道路に面していないために接道義務を満たしていないと判断され、建物を建てることができません。

道路に面していない土地は売却が難しい

道路に面していない土地はその上に建物を建てることができないため、売却することは難しいと言えます。しかし、道路に面していない土地を売却する事自体は可能です。

ここからは、道路に面していない土地の相場と売却するコツをみていきましょう。

道路に面していない土地の相場

道路に面していない土地を購入しても、新しく建物を建てることができませんので、道路に面していない土地は通常の土地よりも利用価値が低く、相場は3割程度安くなっています。

不動産会社の査定では、道路に面していない土地の価格を査定する基準は道路に面していないという条件の他にも、その他の要因も含めて総合的に評価されます。

例えば、建てられる建物の条件と面積が決まってくる「道路付け」があります。「道路付け」は「接道条件」と呼ばれることもある大事なポイントです。

「道路付け」は敷地から見て道が接する方向と幅員を表記したもので、敷地と前面道路との関係がわかります。土地や土地付き一戸建ての売買において、土地を選ぶ大切な要素になります。

所有している土地の敷地が道に多く接していたり、前面道路の幅員が広かったりする場合は、不動産の価値が高くなり、比較的高く売却できるでしょう。

道路に面していない土地を売却する際には、接道義務を満たしているか、建築できる建物の条件はあるか市町村に事前に確認しておくことが大切です。

私道に面した土地を購入する際の注意点

次に、私道に面した土地を購入する際に知っておきたい注意点を見ていきましょう。

公道の道路整備や上下水道本管の配管・整備は自治体が行いますが、私道の場合は、所有者の許可を得て、私道や所有している土地の配管や整備などの維持管理をしなければなりません。

例えば、道路や水道などのインフラ整備や水道管の本管が老朽化しても、私道の所有者ではない人は自己判断で道路を直したり水道管本管を修復できませんので注意しましょう。

水道管や下水道管、ガス管が前面の道路に埋設されていれば、費用は最低限で済みますが、前面の道路に埋設されていない場合は、大きな出費となるのでご注意ください。

まとめ

今回は、戸建てや土地を売買する際に知っておきたい土地と道路の関係、不動産売買における土地と道路の注意点についてみていきました。

土地と接する道路の種類が建築基準法上の道路であり、公道か私道かどうかというのは大事なチェックポイントです。

私道であれば所有者がいますので、水道管や下水道管、ガス管などを道路工事する際に所有者の承諾が必要になりますので、理解しておきましょう。

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