広島市でアパートやマンションの所有者で不動産所得（家賃収入）がある方は年に一度、確定申告をする必要がありますが、経費として計上できる範囲や控除額にはポイントがあります。

本記事では、広島市で不動産所得の確定申告をする方法、手順、注意点について解説していきましょう。

広島市で不動産所得（家賃収入）がある場合

不動産所得とは「不動産等の貸付けによる所得」（事業所得、譲渡所得に該当するものを除く）のことをいい、以下の3つに分類されます。

▽不動産等の貸付けによる所得
①土地や建物などの不動産の貸付け
②地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
③船舶や航空機の貸付け

▽不動産所得の計算方法
不動産による総収入金額－必要経費

不動産所得は不動産による総収入とそれにかかった経費をそれぞれ算出し、プラスになれば所得税の確定申告が必要です。

確定申告の対象になる税金は、不動産の貸付け、売却・譲渡によって得られた収入・利益のみです。

参照：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
個人市民税の課税のしくみ – 広島市公式ホームページ｜国際平和文化都市 (hiroshima.lg.jp)

広島市で不動産所得（家賃収入）による確定申告が必要ないケース

広島市で不動産所得がある人は基本的に確定申告が必要になりますが、以下に当てはまる場合は確定申告する必要はありません。

①不動産所得が赤字の場合
不動産の貸付けによる収入よりも経費が多くなり、不動産所得が赤字になった場合は、納税が発生しないため、確定申告する必要はありません。

②基礎控除（最大48万円）の所得控除よりも不動産所得が低い場合
この場合も納める税金がないため、確定申告は不要です。

③会社員が副業で得た不動産所得が20万円以下の場合
会社員は副業で不動産等の貸付けをしている場合でも、給与所得以外の所得の合計が20万円以下の場合は、確定申告は不要です。

注意点としては、医療費控除を受けたい方、初めて住宅ローン控除を受ける、不動産所得の赤字と給与所得金額を相殺（損益通算）する場合には確定申告が必要になります。

広島市で不動産所得の経費の範囲

広島市で不動産所得の事業的規模によって、経費の範囲などが異なります。

▽事業的規模とみなされる賃貸物件の規模

アパートの場合：部屋数が10室以上
・戸建ての場合：物件数が5棟以上（概ね戸建て1棟でアパート2室と同等）
・駐車場の場合：50台以上（5台分でアパート1室と同等）

▽不動産収入に含まれるもの
不動産所得は、不動産収入から経費を差し引くことで求められますが、不動産収入に当たるのは下記が挙げられます。

・建物や部屋の賃貸料
・名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
・賃貸物件の礼金、権利金
・賃貸物件の敷金や保証金のうち返還する必要のないもの
・共益費や管理費などの名目で受け取るもの
・不動産所得を算出する際に経費として認められるもの

▽不動産収入の経費の範囲

・土地や建物にかかる税金（不動産取得税、登録免許税、固定資産税、印紙税、事業税）
・建物に対する火災保険や地震保険、損害保険料
・修繕費
・水道光熱費（共用部分の電気代や水道代など）
・減価償却費
・借入金利子
・地代家賃（地主に支払う地代）
・広告宣伝費（賃貸物件の入居者募集のため）
・不動産管理会社に支払う業務委託料

広島市の不動産所得の計算方法

▽不動産所得金額は、次の計算式で求められます。
不動産所得金額＝総収入金額－必要経費

青色申告をしている場合は、青色申告特別控除額は最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。事業規模でない場合の青色申告特別控除額は最大10万円です。

例）不動産所得金額

・年間の家賃収入｜250万円
・必要経費｜100万円
・青色申告特別控除65万円の適用あり

不動産所得金額
総収入金額250万円－必要経費100万円－青色申告特別控除65万円＝85万円

総収入金額には、家賃収入、受取地代のほか、名義書換料や更新料、保証金、共益費なども含まれます。必要経費には固定資産税や損害保険料、減価償却費や修繕費があります。

広島市で不動産所得の確定申告に必要な書類

続いては、不動産所得の確定申告の方法をみていきましょう。

▽必要書類を準備する
所得税の確定申告で提出する書類や書類の作成に必要な資料は以下の通りです。

※源泉徴収票準備も必要になりますが、不動産所得が20万円以下であれば所得税の確定申告の必要はありません。

▽確定申告に必要な書類
・確定申告書（第一表、第二表）
・青色申告決算書不動産用（青色申告の場合）
・収支内訳書不動産用（白色申告の場合）

確定申告書と青色申告決算書または収支内訳書は税務署に提出します。

以下は、青色申告決算書や収支内訳書などの作成に必要です。

▽確定申告書の作成に必要な資料

・収入金額のわかる現金出納帳、通帳など
・契約書（賃借人の氏名、家賃、賃借期間、敷金、礼金などがわかる資料）
・経費の金額がわかる資料（銀行振込書、借入金の支払明細、固定資産税などの領収書、保険料などの領収書など）

参照：広島市｜所得税などの確定申告
市税の届出・申告様式等ダウンロードファイル一覧

青色申告の節税効果とは？

不動産所得による確定申告の際に、前もって青色申告承認申請書を申請すると、以下のような所得税の節税効果が得られます。

・基礎控除とは別に10万円の青色申告控除が適用できる
・赤字を3年間繰り越せる
・30万円未満の減価償却資産を一括計上できる

※複式簿記による帳簿作成・保存、損益計算書・賃借対照表も作成する必要があります。

ただし、不動産所得の場合は65万円の青色申告特別控除を得られにくいデメリットがあります。不動産所得が「事業規模」であると認められなければ特別控除が適用されません。

▽事業規模として認められるには？
・マンション・アパート｜10室以上
・賃家｜５棟以上
・駐車場｜50台以上

本業で広島市で不動産所得を得ている場合、青色申告事業者として事業化するのを検討する価値があるでしょう。

白色申告は比較的簡単に確定申告できるため、会社員の副業、事業規模が小さい個人事業主に向いていますが、以下のデメリットがあります。

・控除額が適用できない
・赤字（損失）の繰越ができない
・認められる経費に制限がある

広島市で不動産所得の確定申告をする方法

確定申告書を含む必要書類を税務署に提出するため、現金出納帳や領収書・請求書などを参考に、収支内訳書、もしくは青色申告決算書を作成します。

近年は、オンラインサービス「確定申告書等作成コーナー」を使って、自宅のパソコンから必要情報を入力し、簡単に確定申告書・収支内訳書・青色申告決算書の作成が可能です。

作成した書類は直接税務署に提出するほか、郵送する、e-Taxでオンライン申告・納税する方法があります。

次に、収支内訳書・青色申告決算書をもとに確定申告書Bを作成します。確定申告書Bの「第一表」「第二表」に収入金額、必要経費を書き写しましょう。

▽電子納税はコチラ
参照：【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス) (nta.go.jp)
確定申告書等作成コーナー/e-Tax（国税電子申告・納税システム）

まとめ

広島市で不動産所得の確定申告に必要な書類・手続きの手順を含めた確定申告の進め方をご紹介しました。広島市での不動産売買のご相談は「グッドトゥモロー」までご相談までどうぞ。