広島市は全国に20つある大都市「政令指定都市」の一つであり、温暖な気候と住みやすい住環境が整っていることから、不動産投資を始める方に人気が高い都市です。

全国的には人口が減っている都市が多い中で、広島市の人口は増え続けていることからも、不動産需要が高いことが分かります。

この記事では、これから広島市で不動産投資を始める方に向けて、不動産投資の基本のキである「利回り」の意味と計算方法について解説していきます。

広島市で不動産投資を失敗しないために、注意点も合わせてみていきましょう。

不動産投資における「利回り」とは？

不動産投資はFX投資のように一夜で株価が暴落して大きな被害を受けるリスクはなく、毎月一定額の家賃収入を安定して得られることから、投資初心者の方に人気のある資産運用です。

不動産においてよく聞く「利回り」とは、投資用不動産を運用することで得られる年間の見込み収益のことをいいます。投資した金額に対して得られる見込み収益の割合です。

利回りの数字を見れば、物件を購入して運用すれば、毎月どのくらい家賃収入を得ることができるか、何年で投資資金を回収できるか把握することができます。

利回りには2種類あり、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）があります。

▽表面利回り（グロス利回り）とは？

・年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った数値
・満室を想定した数字
・不動産運用にかかる諸経費は含まれない

表面利回りは不動産購入価格と家賃収入を元にして算出される利益率のこと。不動産運用にかかる経費などが考慮されていないため、実際の収益よりも多くなりやすいので要注意です。

▽実質利回り（ネット利回り）とは？

・現実的な数字
・不動産運用にかかる諸経費（固定資産税、管理費、保険料や修繕積立金など）、税金等を含む

不動産運営にかかる年間の経費は変わってきますので、表面利回りは良くても管理費がかさんでしまい、実質利回りは思ったよりも悪くなるケースもあります。

表面利回りと実質利回りの計算式

ここからは、表面利回りと実質利回りの計算式をみていきましょう。

▽表面利回り（グロス利回り）の計算式
（年間家賃収入÷物件価格）✕100

例）不動産購入価格が3,000万円、家賃10万円のマンションの場合
年間家賃収入＝10万円✕12ヶ月＝120万円
表面利回り＝（120万円÷3,000万円）✕100＝4.0%

▽実質利回り（ネット利回り）の計算式
【（年間家賃収入−年間支出）÷物件価格】✕100

例）不動産購入価格が3,000万円、家賃10万円、年間の諸費用20万円のマンションの場合
年間家賃収入＝10万円✕12ヶ月＝120万円
実質収入＝120万円−20万円＝100万円
実質利回り＝（100万円÷3,000万円）✕100＝3.3%

不動産投資の初心者は利回りが高い物件を選べばOK？

不動産情報サイトを見ていると、「利回り8%の物件」「利回り10%以上を探す」といった文言をよく見かけます。初心者にとっては利回りが高い物件ほど魅力的に見えるかもしれません。

もちろん、利回りが高い物件であるほど多くの収益を得ることができて、早く投資資金を回収できる可能性がありますが、不動産投資を成功させる着目点は他にもあります。

不動産情報サイトで「利回り」と記載されている場合は一般的に「表面利回り」を表しており、不動産運用にかかる諸経費（管理費、税金、修繕積立金）が除外されています。

そのため、実質利回りよりも高い数字になっていることが多く、「利回り」の数値だけを見て「確実に収益を上げられる物件」と判断することはできません。

たとえ利回り10%以上の物件であっても、利便性が低く需要が少ない物件の場合、不動産運用に失敗するリスクがあるので注意が必要です。

築年数が古くメンテナンスが行き届いていないケースや建築基準や耐震基準を満たしていない物件、瑕疵物件であるケースもあるでしょう。

逆に利回りが低くても、立地条件が良く、設備が充実していて人気のある物件の場合は、長期的な運用でお得なケースも結構あります。

投資用不動産物件を選ぶ際には、「実質」利回りはあくまで参考程度に留めておき、その他の条件もチェックして総合的な判断が求められます。

広島市で不動産投資を失敗しないために

広島市で投資用不動産物件を探す際には、単に「利回り」の数値の高さだけを見て判断してはいけないことはお分かりいただけたかと思います。

広島市は政令指定都市の一つに数えられ、マンションやアパートは安定した需要がありますが、安定的に収益を得るためには、入居希望者が多く集まる物件を選ばなければなりません。

広島県の不動産投資の平均利回りは約8％ですが、平地が少ない広島は全体的に土地の価格が高く、広島市などの中心部は土地の価格は下がりにくく、利回りが低くなる傾向にあります。

広島市の中心地でも空室率20%と高いエリアもあり、初期投資が高くなって利回りが下がってしまうことがあるので注意が必要です。

広島市ではじめての不動産投資を失敗しないためには、地元広島で評判の高い不動産会社にまずは相談してみることをおすすめします。

まとめ

広島で不動産投資を始めるには、利回りの他にも、地域・エリアの特徴、空室率、需要、家賃相場、街の人口推移などを総合的に判断して物件を選ぶ必要があります。

はじめての不動産投資に失敗しないためにも、広島で不動産取引実績が多数ある不動産会社「グッドトゥモロー」まで、まずはお気軽にご相談くださいませ。

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