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2021/11/25

知っておきたい、旧耐震と新耐震の税制優遇の違い

中古物件を購入して、リノベーションを検討されている方は、旧耐震のマンションを選んでも良いのでは?とお考えの方もいらっしゃると思います。

一口に耐震と言っても、「旧耐震基準(旧耐震)」と「新耐震基準(新耐震)」があり、耐震性だけではなく、税制上の優遇制度でも変わってきますので、注意が必要です。

築年数が古い物件を低価格で購入しても、税金の優遇が受けられずに、悔しい思いをされるケースも少なくありません。

そこで今回は、2つある耐震基準の違いを押さえた上で、税制優遇の違いについて詳しく見ていくことにしましょう。

旧耐震基準(旧耐震)と新耐震基準(新耐震)の違いとは?

中古物件を選ぶ際に、耐震基準は「旧耐震基準(旧耐震)」と「新耐震基準(新耐震)」どちらの基準に満たしているか確認する必要があります。

▽旧耐震基準(旧耐震)
・1981年(昭和56)年5月31日まで適用されていた構造の基準
(1981年5月31日以前に建築確認申請が受理された物件)
・震度5程度の地震でも倒壊しない性能が求められる

1978年に起きた宮城県沖地震では建物の被害が大きかったために、1981年6月に以下の新耐震の基準に改定されました。

▽新耐震基準(新耐震)
・1981年6月以降の新耐震基準
(1981年6月1日以降の物件は新耐震基準を満たしています)
・震度5程度の地震は大きく損傷しない
・震度6~7程度の大地震でも建物が倒壊しない性能が求められる

気になる中古物件の耐震基準は「旧耐震基準(旧耐震)」と「新耐震基準(新耐震)」のどちらを満たしているか確認するには、買主が所有している「建築確認通知書」を見ればわかります。

不動産仲介会社に旧耐震と新耐震を見極めたいので「建築確認通知書」を見せてもらいたいとお願いすれば、見せてもらうことができます。

旧耐震と新耐震を見分ける基準は、建築確認日が新耐震の基準に変わった1981年6月1日という日付よりも前が「旧耐震基準(旧耐震)」、後が「新耐震基準(新耐震)」です。

築年数が古い格安物件は旧耐震基準のものがありますので、必ず建築確認通知書または確認済証を確認しておきましょう。

注意点は建物が完成した竣工日ではなく、建築確認日を確認する必要があります。着工から竣工まで何ヶ月もかかった物件の場合は旧耐震の可能性がありますのでご注意ください。

新耐震基準の物件は税制上の優遇あり

新耐震基準を満たした建物は地震が起こっても安全性が高いのはもちろんのこと、税制上の優遇が受けられるのがメリット。中古住宅の場合は新耐震基準に適合していることが条件です。

例えば、住宅購入に伴う「住宅ローン減税」は10年間に渡り、住宅ローンの借入残高または住宅の取得対価のうち、少ない方の金額の1%が所得税の額から控除されます。

住宅ローン控除
「年末のローン残高×1%」を所得税・住民税から控除する

「住宅ローン減税」の優遇措置は新築住宅または中古住宅のどちらでも対象です。住宅ローン金利が大幅に軽減されます。

例)住宅ローン減税はローン残高の1%が控除されます
住宅ローン控除は10年間受けられます

・住宅ローンの年末残高 3500万円
・税制優遇を適用後 税金が35万円控除されます

新耐震基準を満たしている場合は住宅ローン控除制度が適用される他、登録免許税や不動産取得税などの減税も受けられるのがメリットです。

旧耐震基準の建物であっても、現行の耐震基準に適合するように大規模な修繕やリノベーションによって、耐震改修工事を済ませれば、税制優遇を受けることができます。

新耐震物件でも築25年以上経過している物件は「耐震基準適合証明書」が必要

新耐震物件でも築25年以上経過している物件は「住宅ローン減税」の優遇措置を受けるために
「耐震基準適合証明書」が必要です。「耐震基準適合証明書」とは建物が満たしている耐震基準を証明するのです。

旧耐震物件は原則、住宅ローン控除は受けられませんが、リノベーション工事費は借入残高に含めることができますので、リフォーム減税の制度が適用されます。

例)10年以上の住宅ローンを組んで住宅を購入

リノベーションをおこなってから10年間、
所得税額から住宅ローン残高の1%が控除されます。

所得税還付額
リノベ工事費の1,000万円の1%(=10万円)

※控除を受けるには「増改築工事証明書」という書類が必要です。

まとめ

中古物件は旧耐震であっても新耐震のように強度が高い優良物件があるので、一概に旧耐震は避けたほうが良いというわけではありません。

しかし、税制優遇措置を考えるとやはり新耐震の方が優遇されているといえます。物件選びは耐震等級や耐震構造などの地震対策も総合的に考慮して検討しましょう。

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